{"id":1112,"date":"2024-01-30T17:04:46","date_gmt":"2024-01-30T16:04:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=1112"},"modified":"2024-01-30T18:04:37","modified_gmt":"2024-01-30T17:04:37","slug":"marche-des-bureaux-a-luxembourg-2023-annee-sombre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/marche-des-bureaux-a-luxembourg-2023-annee-sombre\/","title":{"rendered":"March\u00e9 des bureaux \u00e0 Luxembourg: 2023, ann\u00e9e sombre"},"content":{"rendered":"

2023 fera date dans les annales du march\u00e9 des bureaux luxembourgeois par sa faiblesse inhabituelle. Pouss\u00e9s par les challenges ESG*, les propri\u00e9taires doivent se r\u00e9inventer ou mourir.<\/h2>\n

JLL, <\/strong>un des leaders internationaux en immobilier d\u2019entreprise, vient de dresser le bilan de l\u2019ann\u00e9e 2023 pour le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Luxembourg et pour l\u2019investissement en immobilier. Et le constat des chiffres est sans appel: le recul est in\u00e9dit par rapport aux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. \u00abC\u2019est ind\u00e9niable, l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re a enregistr\u00e9 une activit\u00e9 inhabituellement faiblarde de la part des occupants, particuli\u00e8rement lents \u00e0 se d\u00e9cider\u00bb<\/em>, <\/strong>avoue Emna Rekik, <\/strong>Country Lead et Head of Markets chez JLL Luxembourg. <\/strong><\/p>\n

Ainsi, alors que 2022 avait d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 une ann\u00e9e compliqu\u00e9e, 2023 affiche un nouveau recul de la prise en occupation qui chute de -17%, avec seulement 176.000 m\u00b2 <\/strong>de prise en occupation. Le nombre de transactions sign\u00e9es -172 seulement- est en chute encore plus nette avec un recul de -31% sur base annuelle. A l\u2019\u00e9chelle europ\u00e9enne, la vacance locative \u00e0 Luxembourg reste n\u00e9anmoins tr\u00e8s raisonnable, la moyenne \u00e9tant de 7,7%.<\/p>\n

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Transactions majeures<\/strong><\/h3>\n

Les \u00abusual suspects<\/em>\u00bb que sont les services aux entreprises<\/strong> et les institutions financi\u00e8res<\/strong> ont contribu\u00e9 respectivement \u00e0 30% et 23%<\/strong>, des niveaux l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieurs \u00e0 2022. L\u2019Union europ\u00e9enne<\/strong>, rest\u00e9e inactive en 2022, a quant \u00e0 elle repr\u00e9sent\u00e9 17%<\/strong> du total.<\/p>\n

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KPMG Luxembourg a rachet\u00e9 avec BPI Real Estate le complexe Kronos au Kirchberg pour d\u00e9velopper sur une partie du site son nouveau QG. Le reste du site sera reconverti en projet mixte.<\/figcaption><\/figure>\n

Parmi les quelques transactions significatives, on peut relever l\u2019acquisition pour occupation propre par KPMG<\/strong> d’une partie du site (31.000 m\u00b2)\u00a0ayant h\u00e9berg\u00e9 le QG historique de BGL BNP Paribas sur le plateau du Kirchberg. Le red\u00e9veloppement mixte de l’ensemble (55.658 m\u00b2) r\u00e9parti sur un site unique de plus de trois hectares sera port\u00e9 par BPI Real Estate (groupe CFE)<\/a>. <\/strong>On ajoutera \u00e9galement le feu vert du Parlement Europ\u00e9en<\/strong> pour la derni\u00e8re phase (30.000 m\u00b2) de son nouvel immeuble Konrad Adenauer. Mais ce d\u00e9m\u00e9nagement est pr\u00e9vu de longue date et n\u2019est donc pas repr\u00e9sentatif du march\u00e9 en 2023.<\/p>\n

Du neuf et rien d\u2019autre<\/strong><\/h3>\n

\u00ab Un des grands enseignements de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e -mais ce constat est d\u2019application depuis longtemps et n\u2019est pas pr\u00e8s de s\u2019arr\u00eater- est que ce sont essentiellement les biens neufs de moins de 5 ans et les projets en cours<\/strong> qui remportent le plus de succ\u00e8s\u00bb,<\/em> insiste Jonathan Morand, <\/strong>directeur du d\u00e9partement bureaux chez JLL Luxembourg. <\/strong><\/p>\n

2\/3 de la prise en occupation r\u00e9cente est constitu\u00e9e de biens neufs<\/strong> et les crit\u00e8res de durabilit\u00e9 -et m\u00eame la neutralit\u00e9 carbone- sont d\u00e9sormais la norme. Pour r\u00e9pondre \u00e0 cette demande cibl\u00e9e, les livraisons sp\u00e9culatives ont augment\u00e9 de 50%<\/strong> sur base annuelle (53.078 m\u00b2). Et fait notoire, la plupart des livraisons dans les quartiers centraux sont en grande partie pr\u00e9lou\u00e9es.<\/p>\n

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Nouveau projet du Belge Nextensa \u00e0 La Cloche d’Or (Luxembourg) con\u00e7u et d\u00e9velopp\u00e9 pour h\u00e9berger la banque San Paolo.<\/figcaption><\/figure>\n

March\u00e9 de l\u2019investissement\u00a0au plus bas<\/strong><\/h3>\n

Le march\u00e9 de l\u2019investissement est lui aussi au plus bas sur 10 ans. <\/strong>Sur les douze mois \u00e9coul\u00e9s, le volume transactionnel est estim\u00e9 \u00e0 531 millions d\u2019euros<\/strong>, soit un recul de -39% en base annuelle. Mais si l\u2019on compare avec le reste de l\u2019Europe o\u00f9 les volumes se sont effondr\u00e9s de 50%, le Luxembourg fait un peu mieux que ses voisins.<\/p>\n

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Pr\u00e8s de 80% de transactions d\u2019acquisition ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es pour usage propre<\/strong>. \u00abLes multiples rel\u00e8vements des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat par la Banque Centrale Europ\u00e9enne en 2022 et 2023 ont augment\u00e9 les co\u00fbts de financement \u00e0 des niveaux qui n\u2019avaient plus \u00e9t\u00e9 vus depuis plus de 10 ans<\/strong>\u00bb<\/em>, explique Pierre-Paul Verelst, <\/strong>\u00e0 la t\u00eate du d\u00e9partement Recherche de JLL Belux. <\/strong>\u00abLes investisseurs ont par ailleurs diversifi\u00e9 leur portefeuille en augmentant la part des obligations dont le rendement est d\u00e9sormais satisfaisant et en r\u00e9duisant proportionnellement la part des actifs immobiliers\u00bb<\/em>, ajoute-il.<\/p>\n

Perte de valeur in\u00e9dite<\/strong><\/h3>\n

Ainsi \u00e0 Luxembourg, les rendements des bureaux \u00abprime\u00bb sont pass\u00e9s de 3,9% fin 2022 \u00e0 4,75% fin 2023, <\/strong>ce qui a eu pour effet direct pervers de r\u00e9duire de -28% en deux ans \u00e0 peine les prix de vente des immeubles de bureaux<\/strong> concern\u00e9s. Fort heureusement, avec une probable baisse des taux confirm\u00e9e pour l\u2019\u00e9t\u00e9 prochain, 2024 s\u2019annonce sous de meilleurs auspices<\/strong>. Les analystes esp\u00e8rent donc une reprise tant au niveau des volumes que des rendements.<\/p>\n

* L’investissement durable ou environnemental, social et de gouvernance (ESG) prend en compte des facteurs au-del\u00e0 de l’analyse financi\u00e8re traditionnelle. Cette approche peut limiter les investissements disponibles et conduire \u00e0 des performances et des expositions diff\u00e9rentes.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

2023 fera date dans les annales du march\u00e9 des bureaux luxembourgeois par sa faiblesse inhabituelle. Pouss\u00e9s par les challenges ESG*, les propri\u00e9taires doivent se r\u00e9inventer ou mourir. JLL, un des leaders internationaux en immobilier d\u2019entreprise, vient de dresser le bilan de l\u2019ann\u00e9e 2023 pour le march\u00e9 des bureaux \u00e0 Luxembourg et pour l\u2019investissement en immobilier. 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