{"id":1123,"date":"2024-01-30T17:50:06","date_gmt":"2024-01-30T16:50:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=1123"},"modified":"2024-01-30T18:04:13","modified_gmt":"2024-01-30T17:04:13","slug":"le-marche-immobilier-industriel-belge-resiste-et-mord","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/le-marche-immobilier-industriel-belge-resiste-et-mord\/","title":{"rendered":"Le march\u00e9 immobilier industriel belge r\u00e9siste et mord"},"content":{"rendered":"

Apr\u00e8s des ann\u00e9es de croissance, de pression \u00e9norme sur les loyers et le prix des terrains, 2023 confirme un ralentissement de la cadence. Sans baisse d\u2019activit\u00e9 ni de prix n\u00e9anmoins.<\/h2>\n

Contrairement aux autres segments de march\u00e9 qui ont bu la tasse l\u2019an dernier, l\u2019immobilier industriel belge n\u2019a pas pris la vague de front<\/strong>. Il r\u00e9siste m\u00eame plut\u00f4t bien: la prise en occupation des espaces semi-industriels et logistiques a fait 4% de mieux que l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente et a d\u00e9pass\u00e9 la barre des 2 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s <\/strong>(2.185.000 m\u00b2 exactement).<\/p>\n

2023 a \u00e9t\u00e9, selon le conseil en immobilier JLL, une ann\u00e9e particuli\u00e8rement chahut\u00e9e au niveau de l\u2019\u00e9conomie mondiale, au point de saper la confiance des consommateurs, entrepreneurs et investisseurs<\/strong>. \u00abLe march\u00e9 immobilier n\u2019a bien \u00e9videmment pas \u00e9t\u00e9 \u00e9pargn\u00e9, notamment par la fin de l\u2019argent gratuit et les co\u00fbts de construction rest\u00e9s tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s. Mais en se r\u00e9f\u00e9rant \u00e0 la moyenne quinquennale, le taux d\u2019occupation enregistr\u00e9 l\u2019an dernier reste en hausse de +6%\u00bb, constate Mathieu Opsomer<\/strong>, \u00e0 la t\u00eate du d\u00e9partement immobilier leasing industriel et logistique chez JLL Belux<\/strong>.<\/p>\n

Partage 50\/50 entre logistique et industriel<\/strong><\/h3>\n

Sur les douze mois \u00e9coul\u00e9s, ce dernier a comptabilis\u00e9 une superficie totale de 1.086.000 m\u00b2 pour les transactions logistiques<\/strong>. Le nombre de transactions est en baisse nette: en 2023, 59 contrats ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s <\/strong>contre 71 en 2022, soit un recul de -17%<\/strong>. Par contre, la taille des transactions est en hausse et passe de quelque 14.000 m\u00b2 \u00e0 18.000 m\u00b2<\/strong>.<\/p>\n

C\u2019est surtout sur l\u2019axe inter-r\u00e9gional bordant l\u2019autoroute E313<\/strong> que la prise en occupation a \u00e9t\u00e9 impressionnante cette ann\u00e9e. A lui seul, un total de 477.873 m\u00b2 ont \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 de cet axe routier, soit une progression annuelle de +148%<\/strong> et de +138% par rapport \u00e0 la moyenne quinquennale.<\/p>\n

Selon JLL Belux, la principale raison de cette performance in\u00e9dite est la multiplication des transactions de grande taille. \u00abLe manque de terrain \u00e0 b\u00e2tir le long de l\u2019axe Anvers-Bruxelles d\u00e9place la demande vers l\u2019E313 (axe Anvers-Li\u00e8ge<\/strong>): celui-ci qui offre une situation stat\u00e9gique pour les distributeurs livrant l\u2019Europe centrale et b\u00e9n\u00e9ficie de surcro\u00eet d\u2019une connexion europ\u00e9enne fluviale via le canal Albert\u00bb, pr\u00e9cise Mathieu Opsomer.<\/p>\n

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Nomin\u00e9 aux Mipim Awards 2024 dans la cat\u00e9gorie \u00ab\u00a0Best industrial & Logistics Projects, le CTPark Amsterdam City b\u00e9n\u00e9ficie d’un emplacement et d’une connexion fluviale uniques qui s\u00e9duisent de plus en plus d’occupants. Arch. Convexarchitecten<\/figcaption><\/figure>\n

Son d\u00e9partement a relev\u00e9 l\u2019an dernier 11 transactions de plus de 20.000 m\u00b2.<\/strong> Par exemple, JLL a conseill\u00e9 Gosselin Group<\/strong> <\/a>dans sa location de 40.252 m\u00b2 \u00e0 Schoten ou Vianellu<\/strong> dans son acquisition de 24.436 m\u00b2 \u00e0 Geel. Quelques transactions \u00abbuilt to suit<\/em>\u00bb (construction sur mesure) importantes ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 sign\u00e9es.<\/p>\n

L\u2019axe wallon \u00e0 l\u2019arr\u00eat<\/strong><\/h3>\n

A l\u2019inverse, l\u2019axe wallon (autoroute E42), qui avait fortement progress\u00e9 en 2022, a chut\u00e9 de -73%<\/strong> sur base annuelle, notamment en raison de la raret\u00e9 des terrains d\u00e9di\u00e9s disponibles<\/strong> alors que la Wallonie ne manque pas de fonciers \u00e0 reconvertir, contrairement \u00e0 la Flandre et \u00e0 Bruxelles. A Bruxelles, \u00e0 peine 1% du stock est vacant et le m\u00eame chiffre est d\u2019application \u00e0 Anvers. A \u00e9chelle belge, JLL estime la disponibilit\u00e9 \u00e0 0,76%.<\/p>\n

Cons\u00e9quence de la raret\u00e9 de l\u2019offre, du maintien de la demande et des c\u00f4uts de construction \u00e9lev\u00e9s, les valeurs locatives pour les entrep\u00f4ts logistiques -notamment \u00e0 Anvers- sont en hausse de +18% \u00e0 65 euros\/m\u00b2\/an. Les loyers s\u2019y rapprochent de Bruxelles (67 euros\/m\u00b2\/an). M\u00eame observation \u00e0 Gand o\u00f9 la hausse des loyers est de +15% (55 euros\/m\u00b2\/an), en ligne avec les prix pratiqu\u00e9s dans le bassin li\u00e9geois.<\/p>\n

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\u00c9galement retenu pour recevoir le Mipim Award de sa cat\u00e9gorie, le nouveau parc logistique e-Valley, d\u00e9velopp\u00e9 par Castignac \u00e0 Cambrai, b\u00e9n\u00e9ficie d’un espace \u00e9quip\u00e9 et d’une situation routi\u00e8re qui s\u00e9duisent les occupants. Arch. Point Singulier<\/figcaption><\/figure>\n

Le semi-industriel rattrape son retard<\/strong><\/h3>\n

49% des transactions semi-industrielles enregistr\u00e9es l\u2019an dernier ont \u00e9t\u00e9 concentr\u00e9es sur le quatri\u00e8me trimestre. Au final, le volume transactionnel 2023 atteint 1.087.000 m\u00b2<\/strong>, soit une progression de +5% par rapport \u00e0 2022 et un recul de 6% sur la moyenne de 5 ans. 53% sont des locations et 47% des acquisitions<\/strong>.<\/p>\n

Les loyers en immobilier semi-industriel sont quasi stables partout. A Bruxelles, Anvers et dans le Brabant Flamand, ils s\u2019alignent autour de 70 euros\/m\u00b2\/an<\/strong> tandis qu\u2019ils s\u2019\u00e9l\u00e8vent \u00e0 56 euros dans le Brabant Wallon, 54 euros \u00e0 Gand et 51 euros \u00e0 Li\u00e8ge en moyenne.<\/p>\n

Investissement en berne<\/strong><\/h3>\n

A l\u2019instar des autres classes d\u2019actifs, l\u2019investissement en immobilier logistique et semi-industriel a enregistr\u00e9 un net recul l\u2019an dernier: le volume total investi a chut\u00e9 de 58%<\/strong> \u00a0pour n\u2018atteindre que 435 millions d \u2018euros.<\/strong><\/p>\n

\u00abDans ce segment comme dans les autres, les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat en hausse ont fait exploser les co\u00fbts. Les investisseurs ont d\u00e8s lors exig\u00e9 des rendements plus \u00e9lev\u00e9s, et ce pour toutes les classes d\u2019actifs\u00bb, explique Kristof Buelens<\/strong>, \u00e0 la t\u00eate du d\u00e9partement Industrial Capital Markets Belgium. Ce dernier pr\u00e9cise que fin 2023 les rendements les plus \u00e9lev\u00e9s en immobilier logistique atteignaient 5%,<\/strong> soit 75 points de base de plus sur base annuelle. La hausse des rendements est rest\u00e9e l\u00e9g\u00e8rement plus limit\u00e9e (6,2%) pour le semi-industriel.<\/strong><\/p>\n

Avec la chute progressive des taux annonc\u00e9e, JLL estime que les rendements devraient se stabiliser voire m\u00eame afficher une l\u00e9g\u00e8re diminution apr\u00e8s l’\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

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