{"id":12544,"date":"2025-09-26T07:15:26","date_gmt":"2025-09-26T05:15:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=12544"},"modified":"2025-09-26T12:14:53","modified_gmt":"2025-09-26T10:14:53","slug":"residences-secondaires-en-suisse-ce-que-la-votation-du-28-septembre-changera-pour-les-belges-proprietaires-en-suisse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/residences-secondaires-en-suisse-ce-que-la-votation-du-28-septembre-changera-pour-les-belges-proprietaires-en-suisse\/","title":{"rendered":"R\u00e9sidences secondaires en Suisse : ce que la votation du 28 septembre changera pour les Belges propri\u00e9taires en Suisse"},"content":{"rendered":"

Une votation fiscale rare secoue la Suisse ce 28 septembre. Au c\u0153ur du d\u00e9bat : la fin de la valeur locative, avec des cons\u00e9quences imm\u00e9diates pour les Belges poss\u00e9dant un bien immobilier sur le sol helv\u00e9tique.<\/strong><\/p>\n

Pas un jour ne s\u2019\u00e9coule en Suisse<\/strong> sans que la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb ne soit dans les d\u00e9bats. Et ceux-ci ne font que s\u2019intensifier \u00e0 l\u2019approche du 28 septembre 2025, date fatidique de la votation f\u00e9d\u00e9rale<\/strong> qui d\u00e9cidera peut-\u00eatre de son abolition. Le sujet passionne car il touche \u00e0 des th\u00e8mes sensibles : logement, fiscalit\u00e9, \u00e9galit\u00e9 entre propri\u00e9taires et locataires, et m\u00eame \u00e9cologie. Il illustre un nouveau \u00ab\u00a0R\u00f6stigraben<\/em>\u00a0\u00bb dont la Suisse<\/strong> a l\u2019art, non pas entre cantons romands et al\u00e9maniques mais entre cantons de plaine et de montagne. Les premiers veulent son abolition d\u00e9non\u00e7ant un imp\u00f4t jug\u00e9 injuste et dont les d\u00e9ductions possibles incitent \u00e0 l\u2019endettement des familles. Les seconds non, craignant pour leurs recettes fiscales<\/strong>.<\/p>\n

L\u2019enjeu d\u00e9passe les fronti\u00e8res helv\u00e9tiques : de nombreux r\u00e9sidents belges<\/strong> (les Belges) sont propri\u00e9taires<\/strong> d\u2019un chalet ou appartement en Valais<\/strong>, dans le Vaud<\/strong>, les Grisons<\/strong> ou le Tessin<\/strong>. Ils sont directement concern\u00e9s par cet enjeu national suisse aux cons\u00e9quences internationales.<\/p>\n

La valeur locative : un imp\u00f4t r\u00e9el d\u2019un revenu fictif<\/h2>\n

Le syst\u00e8me de la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb\u00a0repose sur une singularit\u00e9 suisse<\/strong> : imposer les propri\u00e9taires<\/strong> occupant leur logement comme s\u2019ils le louaient \u00e0 un tiers. Un loyer fictif<\/strong>, apr\u00e8s certaines d\u00e9ductions, est rajout\u00e9 aux autres revenus du contribuable<\/strong> et impos\u00e9. De quel montant ? De la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb\u00a0du bien en question, \u00e9tant en th\u00e9orie le montant que le propri\u00e9taire<\/strong> aurait pu percevoir d\u2019un locataire<\/strong> hypoth\u00e9tique. En pratique, elle est souvent plus basse et est d\u00e9termin\u00e9e par chaque canton. Finalit\u00e9 du syst\u00e8me ? Mettre sur pied d\u2019\u00e9galit\u00e9 propri\u00e9taires<\/strong> et locataires<\/strong>. Les premiers habitent leur logement, \u00e9conomisent un loyer et peuvent faire valoir des d\u00e9ductions fiscales<\/strong> en tant que propri\u00e9taires (ex : frais d\u2019entretien et int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires). Les seconds paient un loyer mais ne peuvent pas faire valoir de telles d\u00e9ductions. Pour r\u00e9tablir l\u2019\u00e9quilibre, le l\u00e9gislateur suisse<\/strong> a pr\u00e9vu de reconna\u00eetre un revenu fictif imposable aupr\u00e8s des premiers.<\/p>\n

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Le parlement de la Conf\u00e9d\u00e9ration suisse \u00e0 Berne \u00a9 DR\/Shutterstock.com<\/figcaption><\/figure>\n

Pour un Belge propri\u00e9taire<\/strong> d\u2019un bien en Suisse<\/strong>, la fiscalit\u00e9<\/strong> sur le revenu suisse<\/strong> est aussi bas\u00e9e sur la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb\u00a0attribu\u00e9e \u00e0 son bien. Il doit la d\u00e9clarer dans sa d\u00e9claration fiscale annuelle cantonale<\/strong> pour les imp\u00f4ts sur le revenu<\/strong> aux niveaux f\u00e9d\u00e9ral, cantonal et communal. En contrepartie, il peut d\u00e9duire certains frais et int\u00e9r\u00eats hypoth\u00e9caires.<\/p>\n

Sur le plan international, la Convention fiscale belgo-suisse<\/strong> permet bien \u00e0 la Suisse<\/strong> d\u2019imposer le Belge<\/strong> pour un bien situ\u00e9 sur son territoire. En Belgique, le revenu cadastral<\/strong> du bien attribu\u00e9 par l\u2019Administration fiscale belge est exon\u00e9r\u00e9 mais pris en compte pour d\u00e9terminer le taux effectif appliqu\u00e9 aux autres revenus impos\u00e9s en Belgique.<\/p>\n

Depuis des d\u00e9cennies en Suisse<\/strong>, le syst\u00e8me de la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb suscite des critiques. Beaucoup le juge injuste. Injuste de payer un imp\u00f4t sur un revenu imaginaire<\/strong>. Or, paradoxalement la Suisse<\/strong> compte pourtant 2\/3 de locataires et 1\/3 de propri\u00e9taires, \u00e0 l\u2019exception notoire du Valais<\/strong> o\u00f9 c\u2019est l\u2019inverse. Son futur sera d\u00e9cid\u00e9 sur la place publique le 28 septembre prochain.<\/p>\n

Si l\u2019issue semble ind\u00e9cise jusqu\u2019au bout, la votation<\/strong> est particuli\u00e8rement biscornue. Accrochez-vous. Officiellement, elle porte sur une modification constitutionnelle permettant l\u2019introduction d\u2019un nouvel imp\u00f4t cantonal immobilier sp\u00e9cial<\/strong> sur les r\u00e9sidences secondaires<\/strong>. Du fait d\u2019une clause de coordination pr\u00e9vue, deux objets sont li\u00e9s : L\u2019imposition de la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb\u00a0ne sera supprim\u00e9e que si le nouvel imp\u00f4t immobilier<\/strong> est accept\u00e9 le 28 septembre. Autrement dit, la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb n\u2019est qu\u2019indirectement soumise \u00e0 la votation. Ses partisans devront voter \u00ab\u00a0non\u00a0\u00bb et ses opposants \u00ab\u00a0oui\u00a0\u00bb. Un fameux imbroglio.<\/p>\n

Ce qui changera si la \u00ab\u00a0valeur locative\u00a0\u00bb est abolie<\/h2>\n

En cas d\u2019abolition, la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb ne sera plus impos\u00e9e. Mais, en contrepartie, toutes les d\u00e9ductions fiscales<\/strong> possibles dispara\u00eetront. Pour un Belge propri\u00e9taire<\/strong> d\u2019un bien financ\u00e9 sans dette, sa situation devrait \u00eatre favorable : moins d\u2019imp\u00f4t<\/strong> en Suisse et statu quo<\/em> pour l\u2019imp\u00f4t<\/strong> en Belgique. Si son bien est financ\u00e9 avec une dette et des int\u00e9r\u00eats \u00e0 payer, la perte de d\u00e9duction<\/strong> pourrait peser. M\u00eame chose si son bien est ancien et n\u00e9cessite des frais d\u2019entretien cons\u00e9quents. Ceux-ci ne seront plus d\u00e9ductibles. D\u2019o\u00f9 les aboiements des opposants \u00e0 l\u2019abolition<\/strong> : la r\u00e9forme incitera au recours au travail au noir et n\u2019incitera plus \u00e0 l\u2019am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique des biens.<\/p>\n

En revanche, chaque canton<\/strong> pourra instaurer un nouvel imp\u00f4t sp\u00e9cial sur les r\u00e9sidences secondaires<\/strong>. C\u2019est ici que les incertitudes r\u00e9sident car le taux, l\u2019assiette, les exemptions et les autres modalit\u00e9s d\u00e9pendront du choix de chacun des l\u00e9gislateurs cantonaux<\/strong>. En th\u00e9orie, il pourrait entrer en vigueur le 1er janvier 2026, mais l\u2019horizon 2028 ou 2029 semble plus r\u00e9aliste.<\/p>\n

Ce qui ne changera pas, qu\u2019importe le r\u00e9sultat de la votation<\/h2>\n

Si le bien en Suisse<\/strong> est lou\u00e9, le Belge<\/strong> propri\u00e9taire doit et devra toujours d\u00e9clarer en Suisse<\/strong> les revenus locatifs<\/strong> per\u00e7us, apr\u00e8s certaines d\u00e9ductions. \u00c0 ce jour, la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb n\u2019est \u00e0 d\u00e9clarer qu\u2019au prorata de la p\u00e9riode non lou\u00e9e. En toute vraisemblance, le nouvel imp\u00f4t sp\u00e9cial cantonal<\/strong> devrait la remplacer au m\u00eame prorata.<\/p>\n

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Verbier, station pris\u00e9e des Belges, est concern\u00e9 par la votation de dimanche. \u00a9 DR\/Shutterstock.com<\/figcaption><\/figure>\n

Par ailleurs, rien ne changera pour l\u2019imp\u00f4t suisse sur la fortune<\/strong>. Pr\u00e9lev\u00e9 par les cantons<\/strong> et communes, il faudra toujours d\u00e9clarer en Suisse<\/strong>, apr\u00e8s d\u00e9duction d\u2019une \u00e9ventuelle dette hypoth\u00e9caire, les \u00ab\u00a0valeurs fiscales<\/strong>\u00a0\u00bb\u00a0de son b\u00e2timent et terrain. D\u00e9termin\u00e9es par chaque canton<\/strong>, ces valeurs sont en r\u00e9alit\u00e9 largement inf\u00e9rieures aux valeurs de march\u00e9.<\/p>\n

Une r\u00e9forme \u00e0 double tranchant<\/h2>\n

En conclusion, derri\u00e8re cette votation<\/strong> en Suisse<\/strong> se cache en r\u00e9alit\u00e9 une \u00e9quation sensible, aux cons\u00e9quences pour les propri\u00e9taires non-r\u00e9sidents suisses de biens en Suisse<\/strong>. D\u2019une part, supprimer une imposition<\/strong> jug\u00e9e injuste et obsol\u00e8te para\u00eet s\u00e9duisant. La derni\u00e8re tentative en 2012 avait cependant \u00e9chou\u00e9 dans les urnes avec 53% de \u00ab\u00a0non\u00a0\u00bb. D\u2019autre part en parall\u00e8le, introduire un nouvel imp\u00f4t<\/strong>, aux contours encore flous, constitue un saut dans l\u2019inconnu.<\/p>\n

Un nouvel imp\u00f4t<\/strong> est par essence un mauvais signal donn\u00e9. Supprimer un imp\u00f4t pour le remplacer par un autre est rarement favorable aux contribuables<\/strong>. De surcro\u00eet lorsqu\u2019\u00e0 ce jour nul ne connait en r\u00e9alit\u00e9 vraiment les contours du nouveau. Si l\u2019on rajoute les d\u00e9ductions fiscales<\/strong> actuelles qui passeront \u00e0 la trappe, la charge fiscale<\/strong> risque d\u2019augmenter pour les propri\u00e9taires tant r\u00e9sidents suisses que belges. D\u2019autant plus que l\u2019immobilier<\/strong> en Suisse<\/strong> est d\u00e9j\u00e0 soumis \u00e0 plusieurs imp\u00f4ts<\/strong> (fortune, chaque ann\u00e9e ; mutation lorsque son propri\u00e9taire change ; gains immobiliers en cas de vente avec plus-value ; et successions et donations, en cas de d\u00e9c\u00e8s et donation).<\/p>\n

Pour ces raisons, l\u2019abolition de la \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb pourrait constituer une fausse bonne nouvelle, une victoire \u00e0 la Pyrrhus pour ses partisans. Essentiellement car ce nouvel imp\u00f4t<\/strong> sp\u00e9cial est un blanc-seing \u00e0 taxer. Abolir la seule \u00ab\u00a0valeur locative<\/strong>\u00a0\u00bb oui, mais pas avec le menu complet qui est servi aux Suisses<\/strong> le 28 septembre prochain.<\/p>\n

Seul espoir \u00e0 l\u2019horizon dans le cas o\u00f9 le changement serait n\u00e9anmoins d\u00e9cid\u00e9 le 28 septembre prochain, la main pour le nouvel imp\u00f4t sp\u00e9cial<\/strong> sera laiss\u00e9 aux vingt-six cantons. Ce qui devrait stimuler une concurrence intercantonale<\/strong>, \u00e0 l\u2019instar des autres imp\u00f4ts cantonaux<\/strong> sur l\u2019immobilier<\/strong> (fortune, mutation, gains immobiliers, et successions et donations). Paradoxalement, la charge fiscale<\/strong> totale d\u2019un chalet<\/strong> ou appartement<\/strong> devant les montagnes ou lacs suisses pourrait d\u00e8s lors in fine<\/em> fort bien se retrouver all\u00e9g\u00e9e.<\/p>\n

\n

Anton van Zantbeek<\/strong> et Marc-Etienne Baijot<\/strong> sont avocats fiscalistes au sein du cabinet Rivus Avocats<\/a>, un cabinet international sp\u00e9cialis\u00e9 en droit fiscal patrimonial ayant des antennes \u00e0 Bruxelles, Gand et Sion (Valais, Suisse).<\/em><\/p>\n

Me Baijot est dipl\u00f4m\u00e9 en droit fiscal suisse et en droit des successions suisse \u00e0 l’Universit\u00e9 de Neuch\u00e2tel.<\/em><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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