{"id":14466,"date":"2025-12-18T16:08:00","date_gmt":"2025-12-18T15:08:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=14466"},"modified":"2026-01-06T10:25:31","modified_gmt":"2026-01-06T09:25:31","slug":"taxe-critique-conteste-le-coliving-contre-attaque","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/taxe-critique-conteste-le-coliving-contre-attaque\/","title":{"rendered":"Tax\u00e9, critiqu\u00e9, contest\u00e9 : le coliving contre-attaque"},"content":{"rendered":"

Accus\u00e9 de faire flamber les prix de l’immobilier et d’\u00e9vincer les familles bruxelloises, le coliving fait l’objet d’une \u00e9tude ind\u00e9pendante command\u00e9e par les op\u00e9rateurs du secteur. Les conclusions, pr\u00e9sent\u00e9es \u00e0 l’UPSI, nuancent fortement les critiques et dessinent un march\u00e9 encore marginal mais en qu\u00eate de reconnaissance.<\/strong><\/p>\n

Au croisement de la colocation professionnalis\u00e9e et de la r\u00e9sidence services, le coliving<\/strong> s’est impos\u00e9 depuis 2016 dans la capitale belge comme une formule d’habitat partag\u00e9 destin\u00e9e aux jeunes actifs. Le principe : des tr\u00e8s grandes maisons unifamiliales int\u00e9gralement r\u00e9nov\u00e9es et pens\u00e9e pour une vie en communaut\u00e9, dans laquelle on retrouve des chambres individuelles avec salle d’eau privative, et dot\u00e9es d’espaces communs g\u00e9n\u00e9reux (cuisine \u00e9quip\u00e9e, buanderie, salon\u2026) le tout g\u00e9r\u00e9 par un op\u00e9rateur professionnel.<\/p>\n

La R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale<\/strong> compte aujourd’hui environ 3.200 chambres r\u00e9parties dans quelque 300 immeubles. Une croissance fulgurante : entre 2021 et 2023, le nombre d’unit\u00e9s a doubl\u00e9. Mais cette expansion rapide a suscit\u00e9 des r\u00e9actions, notamment de la part de certaines communes inqui\u00e8tes de ses effets sur le tissu urbain et les prix immobiliers.<\/p>\n

C’est dans ce contexte que les principaux acteurs du secteur ont d\u00e9cid\u00e9 de commander une \u00e9tude au cabinet IDEA Consult<\/a>, pr\u00e9sent\u00e9e lors d’un s\u00e9minaire \u00e0 l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI)<\/a>. L’objectif affich\u00e9 : objectiver un d\u00e9bat jusqu’ici aliment\u00e9 par des perceptions plus que par des donn\u00e9es.<\/p>\n

Corners : un acteur atypique du march\u00e9 bruxellois<\/h2>\n

Parmi les op\u00e9rateurs \u00e0 l’origine de cette \u00e9tude figure Corners, soci\u00e9t\u00e9 fond\u00e9e en avril 2020 par Edouard Ralet<\/strong> et Thomas van den Berg<\/strong>. Contrairement aux leaders<\/em> du march\u00e9 que sont Cohabs, Ikoab ou Colive (tous cr\u00e9\u00e9s en 2016), Corners<\/a> a fait le choix d’une approche plus \u00ab\u00a0boutique\u00a0\u00bb, port\u00e9e par une promesse d\u2019un lieu apais\u00e9, qui se fait ressentir \u00e0 travers la conception et le design. Comme pour l\u2019ensemble des op\u00e9rateurs, une attention exigeante est donn\u00e9e \u00e0 la durabilit\u00e9 et au choix des mat\u00e9riaux.<\/p>\n

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\u00a9 Corners<\/figcaption><\/figure>\n

\u201cUne particularit\u00e9 du mod\u00e8le de Corners<\/strong> r\u00e9side dans notre mod\u00e8le int\u00e9gr\u00e9 : nous sommes \u00e0 la fois d\u00e9veloppeur et op\u00e9rateur. Nous ne faisons pas de gestion pour compte d\u2019autrui. Nous concevons et exploitons exclusivement nos propres b\u00e2timents, ce qui nous permet de garantir une coh\u00e9rence et une qualit\u00e9 constantes dans le temps<\/em>\u201d explique Edouard Ralet.<\/p>\n

En quatre ans d’activit\u00e9, Corners<\/strong> a constitu\u00e9 un parc de dix maisons et accueille une centaine de membres (un terme d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment choisi plut\u00f4t que \u00ab\u00a0locataires\u00a0\u00bb pour souligner la dimension communautaire du projet). La soci\u00e9t\u00e9 se distingue \u00e9galement par son positionnement \u201ccool living<\/em>\u201d, incarn\u00e9 notamment par sa maison phare de la rue Berckmans \u00e0 Saint-Gilles, dont le mobilier provient majoritairement de la seconde main via des partenariats avec Les Petits Riens et Relieve Furniture.<\/p>\n

Un secteur sous pression r\u00e9glementaire<\/h2>\n

Le coliving bruxellois<\/strong> se concentre principalement dans les quartiers autour du Pentagone : Saint-Gilles, Ixelles, Etterbeek, Saint-Josse et Schaerbeek. Dans certaines zones, la proportion de maisons converties est significative : \u00e0 Saint-Gilles, 11% des maisons vendues depuis 2015 ont \u00e9t\u00e9 converties en coliving, 6% \u00e0 Ixelles et 5% \u00e0 Etterbeek. Mais apr\u00e8s une phase d’expansion rapide entre 2017 et 2021, le nombre de conversions de maisons unifamiliales se stabilise, voire diminue l\u00e9g\u00e8rement. Une inflexion largement attribu\u00e9e aux nouvelles r\u00e9gulations. Le secteur dans son ensemble poursuit n\u00e9anmoins sa croissance, port\u00e9e d\u00e9sormais par des projets de reconversion de plus grande ampleur.<\/p>\n

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\u00a9 DR\/Shutterstock.com<\/figcaption><\/figure>\n

Face \u00e0 cette croissance, plusieurs communes ont r\u00e9agi par des mesures fiscales. La Ville de Bruxelles a instaur\u00e9 en 2023 une taxe de 1.520 euros par chambre et par an, tandis qu’Etterbeek a opt\u00e9 pour une taxation de 90 euros par m\u00e8tre carr\u00e9 de chambre privative. \u00ab Ces taxes sont consid\u00e9rables : \u00e0 titre de comparaison, un studio meubl\u00e9 ou un kot sera entre 200 \u00e0 400 euros par an<\/em> \u00bb, souligne Edouard Ralet<\/strong>.<\/p>\n

Au-del\u00e0 de la fiscalit\u00e9<\/strong>, le cadre r\u00e9glementaire s’est durci. Un arr\u00eat\u00e9 du Gouvernement bruxellois du 15 mai 2024 impose d\u00e9sormais l’obtention d’un permis d’urbanisme pour cr\u00e9er un coliving. Le futur r\u00e8glement \u201cGood Living<\/em>\u201d pr\u00e9voit d’encadrer davantage le secteur, avec un maximum de 15 chambres par unit\u00e9.<\/p>\n

Les enseignements de l’\u00e9tude IDEA Consult<\/h2>\n

L’\u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e par IDEA Consult<\/strong>, avec le soutien de l’UPSI<\/strong>, a analys\u00e9 l’impact du coliving<\/strong> sur le march\u00e9 r\u00e9sidentiel bruxellois<\/strong> \u00e0 partir d’un \u00e9chantillon repr\u00e9sentatif d’environ 3.200 chambres r\u00e9parties dans 300 immeubles. Ses conclusions battent en br\u00e8che plusieurs id\u00e9es re\u00e7ues.<\/p>\n

Sur le march\u00e9 acquisitif, l’\u00e9tude conclut \u00e0 un impact marginal : le coliving<\/strong> repr\u00e9sente 1 immeuble pour 300 maisons unifamiliales, et 1 chambre pour 188 logements \u00e0 l’\u00e9chelle r\u00e9gionale. \u00ab Aucune hausse structurelle des prix des maisons imputable au coliving<\/strong><\/em> \u00bb n’a pu \u00eatre d\u00e9montr\u00e9e, les \u00e9volutions de prix suivant une tendance stable depuis 2010, port\u00e9e par des dynamiques de march\u00e9 plus g\u00e9n\u00e9rales.<\/p>\n

\u00ab Le secteur du coliving<\/strong> souffre de nombreux a priori qui se r\u00e9v\u00e8lent infond\u00e9s \u00e0 la lumi\u00e8re des donn\u00e9es. On nous reproche notamment d’avoir un impact sur le prix de l’immobilier<\/strong> \u00e0 Bruxelles. L’\u00e9tude d\u00e9montre clairement que c’est impossible : le nombre de maisons en coliving<\/strong> est beaucoup trop restreint pour influencer le march\u00e9<\/em> \u00bb, affirme Edouard Ralet<\/strong>.<\/p>\n

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\u00a9 Corners<\/figcaption><\/figure>\n

Concernant les loyers, le constat est plus nuanc\u00e9. Les secteurs statistiques comptant le plus grand nombre de chambres de coliving<\/strong> pr\u00e9sentent des loyers plus \u00e9lev\u00e9s et une augmentation plus rapide (+31% entre 2018 et 2024, contre +20% en moyenne r\u00e9gionale). Mais l’\u00e9tude souligne la difficult\u00e9 \u00e0 \u00e9tablir un lien causal, le coliving<\/strong> se d\u00e9veloppant pr\u00e9cis\u00e9ment dans des quartiers d\u00e9j\u00e0 en gentrification.<\/p>\n

L’\u00e9tude met \u00e9galement en lumi\u00e8re les caract\u00e9ristiques du parc : 60% des colivings<\/strong> comptent entre 6 et 10 chambres, avec une surface moyenne de 39 m\u00b2 par chambre (espaces communs inclus). Le loyer m\u00e9dian se situe entre 560 et 735 euro hors charges, soit entre 795 et 950 euro tout compris. Les taux d’occupation d\u00e9passent g\u00e9n\u00e9ralement 90%, et 85% des colivings r\u00e9pondent d\u00e9j\u00e0 \u00e0 l’objectif r\u00e9gional de performance \u00e9nerg\u00e9tique fix\u00e9 pour 2033.<\/p>\n

Une r\u00e9ponse \u00e0 une demande sp\u00e9cifique<\/h2>\n

En fait, le coliving<\/strong> s’adresse \u00e0 un public pr\u00e9cis : des jeunes professionnels de 22 \u00e0 40 ans, majoritairement c\u00e9libataires, en situation de mobilit\u00e9. La composition se r\u00e9partit typiquement entre un tiers de Belges, un tiers de Fran\u00e7ais et un tiers d’autres nationalit\u00e9s.<\/p>\n

\u00ab Quand ils s’installent dans une ville ou d\u00e9butent un emploi, ils se projettent \u00e0 six mois ou un an, tout en gardant la possibilit\u00e9 de d\u00e9m\u00e9nager, de changer de ville, ou d’attendre avant d’acheter un bien<\/em>, explique Edouard Ralet<\/strong>. Le premier atout, c’est la flexibilit\u00e9. Nous proposons un pr\u00e9avis court de deux mois, sans indemnit\u00e9 de rupture. Le deuxi\u00e8me, c’est la communaut\u00e9. Le troisi\u00e8me, c’est le prix : tout compris, nous sommes en moyenne entre 750 et 850 euros par mois.<\/em> \u00bb<\/p>\n

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\u00a9 Corners<\/figcaption><\/figure>\n

L’\u00e9tude IDEA Consult<\/strong> conclut que le coliving<\/strong> \u00ab r\u00e9pond \u00e0 une demande claire et croissante de c\u00e9libataires et des nouveaux arrivants<\/em> \u00bb, et constitue \u00ab une offre compl\u00e9mentaire au parc immobilier classique, sans porter atteinte de mani\u00e8re structurelle \u00e0 l’offre de logements pour des familles.<\/em> \u00bb<\/p>\n

Vers un cadre r\u00e9gional coh\u00e9rent<\/h2>\n

Le secteur appelle d\u00e9sormais \u00e0 une r\u00e9gulation harmonis\u00e9e au niveau r\u00e9gional, sur le mod\u00e8le londonien. \u00ab La politique doit encadrer les effets sans bloquer le d\u00e9veloppement<\/em> \u00bb, r\u00e9sume l’\u00e9tude. L’enjeu : \u00e9tablir des normes explicites et une approche uniforme pour \u00e9viter les contradictions entre communes.<\/p>\n

Pour Corners<\/strong>, les perspectives de d\u00e9veloppement restent ambitieuses. La soci\u00e9t\u00e9 entend poursuivre son expansion dans l’ensemble des 19 communes bruxelloises, au-del\u00e0 du seul quartier europ\u00e9en.<\/p>\n

\u00ab Contrairement \u00e0 ce que certains peuvent penser, le coliving<\/strong> ne s’adresse pas uniquement aux expatri\u00e9s gravitant autour des institutions europ\u00e9ennes. C’est un march\u00e9 qui concerne l’ensemble des jeunes travailleurs, majoritairement c\u00e9libataires (m\u00eame si nous acceptons un couple par maison). Nous sommes convaincus que ce march\u00e9 est consid\u00e9rable. Nous allons continuer \u00e0 nous d\u00e9velopper, non pas seulement dans les quartiers proches de la Commission europ\u00e9enne o\u00f9 nous avons deux maisons, mais dans l’ensemble des 19 communes bruxelloises, <\/em>projette Edouard Ralet<\/strong>. \u00c0 Paris, le coliving<\/strong> s’\u00e9tend d\u00e9sormais \u00e0 la premi\u00e8re couronne, dans des zones accessibles en RER, pour des membres qui recherchent plus d\u2019espace et de verdure.<\/em>\u00bb<\/p>\n

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\u00a9 Corners<\/figcaption><\/figure>\n

Si les critiques persistent, certains observateurs (comme Inter-Environnement Bruxelles<\/strong>) d\u00e9noncent \u00ab la pr\u00e9emption par un syst\u00e8me capitaliste d’une pratique de d\u00e9brouille<\/em> \u00bb, et reconnaissent progressivement son utilit\u00e9 sociale. Le coliving bruxellois<\/strong> cherche encore sa place mais l’\u00e9tude IDEA Consult<\/strong> constitue une pi\u00e8ce au dossier. Elle ne cl\u00f4t pas le d\u00e9bat, mais elle l’enrichit de donn\u00e9es jusqu’ici absentes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Accus\u00e9 de faire flamber les prix de l’immobilier et d’\u00e9vincer les familles bruxelloises, le coliving fait l’objet d’une \u00e9tude ind\u00e9pendante command\u00e9e par les op\u00e9rateurs du secteur. Les conclusions, pr\u00e9sent\u00e9es \u00e0 l’UPSI, nuancent fortement les critiques et dessinent un march\u00e9 encore marginal mais en qu\u00eate de reconnaissance. 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