{"id":15061,"date":"2026-02-09T07:26:40","date_gmt":"2026-02-09T06:26:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=15061"},"modified":"2026-01-30T11:32:25","modified_gmt":"2026-01-30T10:32:25","slug":"immobilier-5-regles-dor-pour-investir-sans-se-planter-en-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/immobilier-5-regles-dor-pour-investir-sans-se-planter-en-2026\/","title":{"rendered":"Immobilier : 5 r\u00e8gles d’or pour investir sans se planter en 2026"},"content":{"rendered":"

Le paradigme a chang\u00e9. Avec des taux hypoth\u00e9caires stabilis\u00e9s autour de 3-4 %, une pression r\u00e9glementaire accrue (PEB, encadrement des loyers) et des co\u00fbts de construction qui ont bondi de 40%, l’immobilier n’est plus un long fleuve tranquille. En 2026, l’investisseur ne peut plus se contenter d’\u00eatre une \u00ab personne prudente et diligente <\/em>\u00bb, il doit penser comme un gestionnaire d’actifs. Analyse strat\u00e9gique avec Rodolphe De Blieck, Managing Partner chez Bricksquare<\/a>.<\/strong><\/p>\n

Si la pierre reste une valeur refuge, la mani\u00e8re de l’aborder a radicalement mut\u00e9. L’\u00e9poque du taux variable \u00e0 1% et de la plus-value automatique est r\u00e9volue. Pour Rodolphe De Blieck<\/strong>, dont l’agence conseille aussi bien les family offices<\/em> que les institutionnels, le march\u00e9 actuel sanctionne l’improvisation mais r\u00e9compense la technicit\u00e9 : \u00ab C’est beaucoup moins un coup de t\u00eate. Aujourd’hui, les achats sont r\u00e9fl\u00e9chis, on vient accompagn\u00e9 d’un auditeur \u00e9nerg\u00e9tique ou d’un entrepreneur.<\/em> \u00bb<\/p>\n

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Rodolphe De Blieck, Managing Partner chez Bricksquare. \u00a9D.R.<\/figcaption><\/figure>\n

Voici les 5 leviers pour structurer un portefeuille performant dans le contexte actuel.<\/p>\n

1. Auditez avant de signer<\/h2>\n

L’investisseur averti ne regarde plus seulement le loyer. Il \u00e9pluche le dossier comme le ferait un fonds d’investissement avant une acquisition (Due Diligence<\/em>).<\/p>\n

Le pi\u00e8ge de la copropri\u00e9t\u00e9 :<\/strong> Ne vous fiez pas au rendement brut. \u00ab Comment le fonds de r\u00e9serve est-il constitu\u00e9 ? Est-ce que le syndic est actif ? \u00bb. Une copropri\u00e9t\u00e9 mal g\u00e9r\u00e9e est un passif latent (toiture, mise aux normes ascenseurs) qui peut grever votre rendement net pendant des ann\u00e9es.<\/p>\n

Le risque urbanistique :<\/strong> C’est l’angle mort fr\u00e9quent. \u00ab On ne pense pas assez souvent \u00e0 l’urbanisme \u00bb. Acheter un bien avec une infraction non r\u00e9gularis\u00e9e, c’est s’exposer \u00e0 des d\u00e9lais administratifs longs et co\u00fbteux, voire \u00e0 une moins-value \u00e0 la revente.<\/p>\n

L’approche \u00ab\u00a0mini-entreprise\u00a0\u00bb :<\/strong> G\u00e9rez votre bien comme une PME. \u00ab Est-ce que c’est vraiment liquide dans ce march\u00e9 ? \u00bb. La liquidit\u00e9 de l’actif (facilit\u00e9 de revente) doit \u00eatre un crit\u00e8re d’entr\u00e9e, pas une r\u00e9flexion de sortie.<\/p>\n

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Investir en 2026 demande de quitter la posture passive pour adopter celle de l’asset manager. \u00a9D.R.<\/figcaption><\/figure>\n

2. Ma\u00eetrisez votre g\u00e9ographie<\/h2>\n

Faut-il chasser le rendement \u00e0 Charleroi ou s\u00e9curiser son capital \u00e0 Ixelles ? Rodolphe De Blieck<\/strong> pr\u00f4ne une r\u00e8gle d’or : la ma\u00eetrise du terrain.<\/p>\n

La prime de risque :<\/strong> \u00ab \u00c0 Charleroi, les rendements sont dingues, mais est-ce que vous connaissez le quartier ?<\/em> \u00bb. S’\u00e9loigner de sa base sans connaissance micro-locale expose \u00e0 la vacance locative et aux impay\u00e9s, diluant le rendement facial esp\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

Le \u00ab\u00a0safe haven\u00a0\u00bb bruxellois :<\/strong> Si les rendements y sont plus compress\u00e9s, Bruxelles offre une s\u00e9curit\u00e9 locative quasi-totale. \u00ab Tu ach\u00e8tes un appartement \u00e0 Flagey, tu auras la file devant la porte<\/em> \u00bb.<\/p>\n

Attention au cadre l\u00e9gal 2026 :<\/strong> N’oubliez pas que Bruxelles impose d\u00e9sormais un droit de pr\u00e9f\u00e9rence aux locataires (confirm\u00e9 par les tendances de march\u00e9 actuelles), ce qui peut complexifier l’arbitrage de votre portefeuille \u00e0 la revente.<\/p>\n

 <\/p>\n

3. Allocation d’actifs : la chute du bureau, la r\u00e9silience du retail<\/h2>\n

La diversification est cl\u00e9, mais toutes les classes d’actifs ne se valent plus.<\/p>\n

L’actif \u00ab\u00a0pestif\u00e9r\u00e9\u00a0\u00bb :<\/strong> le bureau. Autrefois roi, l’immobilier de bureau souffre d’une incertitude structurelle post-COVID. \u00ab C’est devenu un peu le pestif\u00e9r\u00e9 \u00bb. Les entreprises r\u00e9duisent la voilure ou exigent du prime (b\u00e2timents neufs, ultra-performants), laissant les bureaux p\u00e9riph\u00e9riques obsol\u00e8tes avec une vacance structurelle \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n

Le retour du commerce (retail<\/em>)<\/strong> : contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues, le commerce de proximit\u00e9 et les retail parks retrouvent des couleurs, tandis que la logistique, autrefois \u00ab\u00a0niche\u00a0\u00bb, est d\u00e9sormais un march\u00e9 mature et encombr\u00e9.<\/p>\n

Les niches \u00e0 haut rendement :<\/strong> pour booster<\/em> la rentabilit\u00e9, visez le co-living<\/a> ou le logement \u00e9tudiant, qui permettent de \u00ab diversifier le risque sur plusieurs locataires<\/em> \u00bb et d’aller chercher des rendements sup\u00e9rieurs, au prix d’une gestion plus intensive (turnover<\/em> \u00e9lev\u00e9).<\/p>\n

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\u00a9D.R.<\/figcaption><\/figure>\n

4. La strat\u00e9gie Capex : \u00ab\u00a0value-add\u00a0\u00bb ou \u00ab\u00a0cl\u00e9 en main\u00a0\u00bb ?<\/h2>\n

Avec l’inflation des mat\u00e9riaux (+40% ces derni\u00e8res ann\u00e9es), l’\u00e9quation de la r\u00e9novation a chang\u00e9. Deux \u00e9coles s’affrontent :<\/p>\n

La strat\u00e9gie \u00ab\u00a0core\u00a0\u00bb (cl\u00e9 en main) :<\/strong> vous achetez un bien r\u00e9nov\u00e9 ou neuf (parfois sous TVA 6%). Le ticket d’entr\u00e9e est plus \u00e9lev\u00e9, le rendement imm\u00e9diat plus faible, mais vous \u00e9vitez le risque op\u00e9rationnel (d\u00e9passements de budget, d\u00e9lais \u00e0 rallonge). C’est le choix de la tranquillit\u00e9.<\/p>\n

La strat\u00e9gie \u00ab\u00a0value-add\u00a0\u00bb (passoire \u00e9nerg\u00e9tique)<\/strong> : acheter un PEB G pour le transformer en A. C’est aujourd’hui le seul moyen de \u00ab cr\u00e9er de la plus-value<\/em> \u00bb significative. Mais attention, cela exige un pilotage de chantier rigoureux. \u00ab Il faut \u00eatre sur place, coordonner les m\u00e9tiers<\/em> \u00bb. Sans expertise technique, votre marge risque de fondre rapidement.<\/p>\n

5. Ing\u00e9nierie financi\u00e8re : le cash-flow avant le levier<\/h2>\n

L’effet de levier reste l’outil le plus puissant de l’enrichissement immobilier (\u00ab c’est ce qui vous enrichit<\/em> \u00bb), mais son utilisation doit \u00eatre chirurgicale avec des taux normalis\u00e9s \u00e0 3-4%.<\/p>\n

L’\u00e9quilibre du cash-flow :<\/strong> ne visez plus l’autofinancement total \u00e0 tout prix si cela implique un risque trop \u00e9lev\u00e9. L’objectif est simple : que le loyer couvre le cr\u00e9dit, \u00ab plus un petit extra<\/em> \u00bb pour les charges impr\u00e9vues.<\/p>\n

L’apport personnel :<\/strong> avec des prix moyens autour de 350 000 \u20ac, l’apport de cash est souvent n\u00e9cessaire pour maintenir cet \u00e9quilibre financier et rassurer des banques plus frileuses qu’il y a cinq ans.<\/p>\n

Le facteur \u00ab\u00a0Netflix\u00a0\u00bb (valorisation) :<\/strong> pour maximiser le loyer, le branding du bien est crucial. Dans un march\u00e9 domin\u00e9 par l’image, un appartement meubl\u00e9 avec go\u00fbt et \u00ab\u00a0instagrammable\u00a0\u00bb se loue plus cher et plus vite. \u00ab C’est vraiment la diff\u00e9rence entre un tr\u00e8s bon prix et un prix normal<\/em> \u00bb.<\/p>\n

\"\"
L’\u00e9quipe de Bricksquare au complet. \u00a9D.R.<\/figcaption><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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