{"id":18222,"date":"2026-07-14T08:38:40","date_gmt":"2026-07-14T06:38:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=18222"},"modified":"2026-07-07T15:55:06","modified_gmt":"2026-07-07T13:55:06","slug":"immobilier-institutionnel-revive-ouvre-son-fonds-dimpact-des-100-000-e","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/immobilier-institutionnel-revive-ouvre-son-fonds-dimpact-des-100-000-e\/","title":{"rendered":"Immobilier institutionnel : Revive ouvre son fonds d’impact d\u00e8s 100.000 \u20ac"},"content":{"rendered":"

Le Revive Impact Fund<\/a>, g\u00e9r\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 belge Revive Fund Management<\/a>, \u00e9tait jusqu\u2019ici r\u00e9serv\u00e9 aux investisseurs institutionnels et aux tr\u00e8s grandes fortunes. Son gestionnaire, agr\u00e9\u00e9 AIFM par la FSMA<\/a>, abaisse d\u00e9sormais le ticket d\u2019entr\u00e9e \u00e0 100.000 euros et ouvre pour la premi\u00e8re fois en Belgique cette strat\u00e9gie de reconversion de friches industrielles<\/strong> \u00e0 des investisseurs priv\u00e9s avertis<\/strong>. L\u2019acc\u00e8s s\u2019\u00e9largit, mais reste encadr\u00e9.<\/strong><\/p>\n

Concr\u00e8tement, un investisseur belge disposant d\u2019une surface financi\u00e8re suffisante peut d\u00e9sormais entrer dans le fonds \u00e0 partir de 100.000 euros, et ce directement, sans passer par une \u00ab structure feeder \u00bb<\/em>, ce v\u00e9hicule interm\u00e9diaire qui regroupe habituellement les plus petits souscripteurs avant de leur donner acc\u00e8s au fonds principal. Jusqu\u2019ici, il fallait apporter au minimum 2,5 millions d\u2019euros, un seuil qui excluait de fait la quasi-totalit\u00e9 des investisseurs priv\u00e9s.<\/p>\n

Le Revive Impact Fund<\/strong> (REIF<\/strong>) finance la transformation d\u2019anciens sites industriels en quartiers urbains durables, associant logements abordables, espaces d\u00e9di\u00e9s \u00e0 l\u2019innovation et espaces verts, en Belgique, en Pologne et au Portugal. Il fait partie du cercle restreint des fonds immobiliers class\u00e9s Article 9<\/strong><\/a> au sens de la r\u00e9glementation europ\u00e9enne SFDR<\/strong>, la cat\u00e9gorie la plus exigeante, parfois qualifi\u00e9e de \u00ab vert fonc\u00e9 \u00bb<\/em>, qui oblige \u00e0 poursuivre un objectif de durabilit\u00e9 concret et mesurable.<\/p>\n

L\u2019agr\u00e9ment AIFM, condition de l\u2019ouverture<\/h2>\n

Pour comprendre ce qui rend cette ouverture possible, il faut s\u2019arr\u00eater un instant sur le sigle AIFM<\/strong>. Il d\u00e9signe la directive europ\u00e9enne qui encadre les gestionnaires de fonds dits \u00ab alternatifs \u00bb<\/em>, c\u2019est-\u00e0-dire tous les placements qui sortent du cadre classique des actifs cot\u00e9s en Bourse : immobilier, private equity<\/em>, dette priv\u00e9e. Pens\u00e9e au lendemain de la crise financi\u00e8re de 2008, elle vise surtout \u00e0 prot\u00e9ger les investisseurs, en imposant au gestionnaire des r\u00e8gles strictes d\u2019organisation, de valorisation des actifs, de suivi de la liquidit\u00e9, de reporting<\/em> et de d\u00e9signation d\u2019une banque d\u00e9positaire.<\/p>\n

Apr\u00e8s avoir d\u00e9pass\u00e9 le demi-milliard d\u2019euros d\u2019actifs sous gestion, Revive<\/strong> a obtenu cet agr\u00e9ment complet. En parall\u00e8le, l\u2019automatisation des t\u00e2ches administratives, notamment les contr\u00f4les d\u2019identit\u00e9 et de conformit\u00e9 (KYC<\/strong> et AML<\/strong>) ainsi que la gestion des souscriptions, permet aujourd\u2019hui de traiter des tickets plus modestes sans alourdir les co\u00fbts ni les d\u00e9lais.<\/p>\n

\u00ab Nous constatons que de plus en plus d\u2019investisseurs recherchent des alternatives aux actifs cot\u00e9s traditionnels. Pendant longtemps, le private equity et les actifs r\u00e9els priv\u00e9s sont rest\u00e9s l\u2019apanage des investisseurs institutionnels. Gr\u00e2ce \u00e0 notre agr\u00e9ment AIFM et aux technologies ad\u00e9quates, nous pouvons aujourd\u2019hui r\u00e9duire en partie cette barri\u00e8re et proposer directement \u00e0 des investisseurs souhaitant adopter une allocation strat\u00e9gique \u00e0 long terme une strat\u00e9gie qui a d\u00e9j\u00e0 fait ses preuves \u00bb<\/em>, explique Nicolas Bearelle<\/strong>, fondateur de Revive<\/strong>.<\/p>\n

\"\"
Nicolas Bearelle \u00a9 DR\/Revive<\/figcaption><\/figure>\n

Le mouvement n\u2019est pas isol\u00e9. Sur les march\u00e9s priv\u00e9s, de grands gestionnaires internationaux comme KKR<\/a>, Partners Group<\/a> ou Blackstone<\/a> ouvrent eux aussi progressivement leurs fonds \u00e0 un public \u00e9largi, le plus souvent \u00e0 partir de 250.000 euros. En descendant \u00e0 100.000 euros, Revive<\/strong> va un cran plus loin.<\/p>\n

L\u2019entreprise insiste toutefois : il ne s\u2019agit pas d\u2019un produit grand public. Ce seuil l\u00e9gal cible des investisseurs dont l\u2019exp\u00e9rience et les moyens permettent de se dispenser d\u2019un prospectus complet, le document d\u00e9taill\u00e9 normalement exig\u00e9 pour toute offre destin\u00e9e aux particuliers. Peu de promoteurs immobiliers belges disposent d\u2019un tel agr\u00e9ment AIFM<\/strong> pour g\u00e9rer leurs propres fonds de d\u00e9veloppement. Le REIF<\/strong> est le cinqui\u00e8me fonds lanc\u00e9 par le groupe, qui revendique seize ans d\u2019exp\u00e9rience dans la r\u00e9habilitation de friches, aux c\u00f4t\u00e9s d\u2019investisseurs institutionnels comme Belfius<\/a>, PMV<\/a> et Ethias<\/a>, et de family offices<\/em> belges.<\/p>\n

Investir dans la transformation de sites urbains entiers<\/h2>\n

La diff\u00e9rence avec un placement immobilier classique tient \u00e0 l\u2019\u00e9chelle. L\u00e0 o\u00f9 un investisseur traditionnel ach\u00e8te un b\u00e2timent, le REIF<\/strong> finance la reconversion de sites entiers. Son portefeuille compte d\u00e9j\u00e0 plusieurs op\u00e9rations en cours ou en voie d\u2019acquisition : le red\u00e9veloppement de l\u2019ancien site Solvay de 22 hectares \u00e0 Neder-Over-Heembeek, un ensemble r\u00e9sidentiel de 422 logements r\u00e9parti dans deux tours sur le terrain d\u2019une ancienne tannerie \u00e0 Porto, et un nouveau quartier d\u2019habitation aux portes de Varsovie.<\/p>\n

\u00ab Nos investisseurs n\u2019acqui\u00e8rent pas un produit financier abstrait. Ils participent concr\u00e8tement \u00e0 la reconversion de lieux laiss\u00e9s \u00e0 l\u2019abandon pendant des ann\u00e9es et qui retrouvent aujourd\u2019hui une fonction \u00e9conomique et soci\u00e9tale. Cette strat\u00e9gie est particuli\u00e8rement tangible : elle permet de voir concr\u00e8tement comment le capital contribue \u00e0 fa\u00e7onner les villes de demain \u00bb<\/em>, souligne Alexandre Huyghe<\/strong>, Managing Director de Revive Fund Management<\/strong>.<\/p>\n

Un rendement vis\u00e9 de 12 \u00e0 13%, sans garantie<\/h2>\n

Sur une dur\u00e9e de vie d\u2019environ dix ans, le fonds vise un taux de rendement interne (TRI<\/strong>) net de 12 \u00e0 13%. Le TRI mesure le rendement annuel moyen de l\u2019ensemble des sommes investies sur la p\u00e9riode, une fois les frais d\u00e9duits. \u00c0 titre de rep\u00e8re, un particulier qui ach\u00e8te un bien pour le louer en Belgique en tire g\u00e9n\u00e9ralement un rendement brut de 0 \u00e0 5%. La contrepartie de cette ambition est double : le rendement affich\u00e9 n\u2019est qu\u2019une cible, en aucun cas une garantie, et le capital reste immobilis\u00e9 plusieurs ann\u00e9es, la liquidit\u00e9 d\u2019un fonds ferm\u00e9 de ce type \u00e9tant par nature r\u00e9duite. Le REIF<\/strong> prend la forme d\u2019une pricaf priv\u00e9e<\/strong>, une soci\u00e9t\u00e9 d\u2019investissement belge \u00e0 capital ferm\u00e9 qui ouvre droit \u00e0 un traitement fiscal avantageux.<\/p>\n

L\u2019objectif de durabilit\u00e9 n\u2019est pas un simple affichage : il est inscrit dans la r\u00e9mun\u00e9ration du gestionnaire. Une commission de performance, le \u00ab promote \u00bb<\/em>, correspond \u00e0 la part des b\u00e9n\u00e9fices que celui-ci conserve une fois un certain niveau de rendement atteint. Ici, 30% de ce \u00ab promote \u00bb<\/em> est conditionn\u00e9 \u00e0 la r\u00e9alisation d\u2019objectifs extra-financiers en mati\u00e8re d\u2019acc\u00e8s au logement, de d\u00e9carbonation et de biodiversit\u00e9, suivis \u00e0 l\u2019aide de douze indicateurs de performance.<\/p>\n

Le fonds se concentre exclusivement sur les friches urbaines<\/strong>, ces terrains industriels abandonn\u00e9s ou pollu\u00e9s situ\u00e9s en ville, o\u00f9 les besoins de logements et d\u2019espaces de travail restent \u00e9lev\u00e9s. En r\u00e9habilitant des sols d\u00e9j\u00e0 b\u00e2tis, il entend r\u00e9pondre \u00e0 cette demande sans grignoter d\u2019espaces naturels.<\/p>\n

Une diversification belge, polonaise et portugaise<\/h2>\n

Au-del\u00e0 de la Belgique, le fonds investit en Pologne et au Portugal, un choix g\u00e9ographique assum\u00e9. Dans ces trois pays, pr\u00e8s de 80% des habitants sont propri\u00e9taires de leur logement, signe que la demande vient d\u2019abord des occupants eux-m\u00eames, et non d\u2019investisseurs cherchant \u00e0 louer. Le mod\u00e8le de d\u00e9veloppement urbain mis au point par Revive<\/strong> en Belgique a \u00e9t\u00e9 transpos\u00e9 sur ces deux march\u00e9s, o\u00f9 le groupe s\u2019appuie d\u00e9sormais sur des \u00e9quipes locales et plusieurs chantiers en cours.<\/p>\n

\u00ab La gestion de patrimoine s\u2019internationalise de plus en plus. Les investisseurs recherchent non seulement une diversification entre diff\u00e9rentes classes d\u2019actifs, mais \u00e9galement entre plusieurs r\u00e9gions de croissance en Europe. La Belgique demeure notre march\u00e9 domestique, tandis que des villes comme Varsovie et Porto b\u00e9n\u00e9ficient de solides tendances d\u00e9mographiques et \u00e9conomiques qui soutiennent durablement la demande en immobilier r\u00e9sidentiel de qualit\u00e9 \u00bb<\/em>, conclut Nicolas Bearelle<\/strong>.<\/p>\n

Un fonds d\u00e9j\u00e0 op\u00e9rationnel<\/h2>\n

Le Revive Impact Fund<\/strong> vise une taille de 200 millions d\u2019euros, avec un plafond de 300 millions. Environ 65 millions d\u2019euros ont d\u00e9j\u00e0 \u00e9t\u00e9 r\u00e9unis aupr\u00e8s d\u2019investisseurs institutionnels, par tranches de 5 \u00e0 15 millions. C\u2019est d\u00e9sormais 20 millions d\u2019euros suppl\u00e9mentaires que Revive<\/strong> esp\u00e8re lever aupr\u00e8s d\u2019investisseurs priv\u00e9s belges, avec un premier closing<\/em> en septembre et un closing<\/em> final en d\u00e9cembre.<\/p>\n

Les nouveaux entrants rejoignent un fonds d\u00e9j\u00e0 en activit\u00e9. Ils ne versent d\u2019ailleurs pas la totalit\u00e9 de leur engagement d\u2019un coup : selon le principe du capital appel\u00e9, le gestionnaire r\u00e9clame les fonds au fur et \u00e0 mesure des besoins, \u00e0 hauteur de 40% d\u2019ici la fin de l\u2019ann\u00e9e, le reste s\u2019\u00e9talant sur les deux exercices suivants. L\u2019ensemble est supervis\u00e9 par la FSMA<\/strong>, Belfius<\/strong> jouant le r\u00f4le de banque d\u00e9positaire.<\/p>\n

L\u2019ouverture du REIF<\/strong> t\u00e9moigne d\u2019un mouvement de fond : celui d\u2019un acc\u00e8s \u00e9largi des investisseurs qualifi\u00e9s \u00e0 des march\u00e9s priv\u00e9s longtemps r\u00e9serv\u00e9s aux seuls institutionnels. Elle reste n\u00e9anmoins s\u00e9lective et strictement encadr\u00e9e. R\u00e9serv\u00e9e \u00e0 un profil averti, assortie d\u2019une liquidit\u00e9 limit\u00e9e et d\u2019un rendement qui demeure un objectif, elle engage aussi le fonds, du fait de sa classification Article 9<\/strong>, \u00e0 prouver dans la dur\u00e9e la r\u00e9alit\u00e9 de son impact.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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