{"id":18938,"date":"2026-08-25T15:57:18","date_gmt":"2026-08-25T13:57:18","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=18938"},"modified":"2026-08-25T16:10:45","modified_gmt":"2026-08-25T14:10:45","slug":"letat-francais-loge-ses-murs-dans-une-fonciere-publique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/letat-francais-loge-ses-murs-dans-une-fonciere-publique\/","title":{"rendered":"L\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais loge ses murs dans une fonci\u00e8re publique"},"content":{"rendered":"

L\u2019EPIFE deviendra progressivement propri\u00e9taire d\u2019une partie du vaste parc immobilier de l\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais. Issu de la transformation de l\u2019AGILE, ce nouvel \u00e9tablissement public est appel\u00e9 \u00e0 en rationaliser la gestion et \u00e0 financer sa transition \u00e9cologique.<\/strong><\/p>\n

Le destin des murs de la R\u00e9publique va enfin changer progressivement de mains. Avec la cr\u00e9ation de l\u2019EPIFE<\/strong><\/a>, un nouvel EPIC (\u00e9tablissement public \u00e0 caract\u00e8re industriel et commercial), l\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais entend redessiner les contours de sa souverainet\u00e9 mat\u00e9rielle sur tout l\u2019Hexagone. Jusqu\u2019alors \u00e9parpill\u00e9 entre les mains de minist\u00e8res aux logiques \u00e9tanches, l\u2019immense patrimoine de la nation \u2014 pr\u00e8s de 100 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s b\u00e2tis<\/strong> \u2014 veut se doter d\u2019un outil de gestion unifi\u00e9. Tous ces biens ne seront toutefois pas transf\u00e9r\u00e9s d\u2019embl\u00e9e \u00e0 l\u2019EPIFE : les transferts se feront progressivement, par d\u00e9cret.<\/p>\n

La cons\u00e9quence directe est claire : pour les biens transf\u00e9r\u00e9s, les administrations occupantes ne seront plus \u00e0 la fois utilisatrices et gestionnaires de leur immobilier. Les immeubles pourront \u00eatre mis \u00e0 leur disposition dans le cadre de baux ou d\u2019autorisations d\u2019occupation, le mod\u00e8le \u00e9conomique de la future fonci\u00e8re reposant notamment sur la perception de loyers. Ce passage d\u2019un \u00c9tat propri\u00e9taire \u00ab distrait \u00bb \u00e0 un gestionnaire strat\u00e8ge est cens\u00e9 insuffler une rigueur in\u00e9dite o\u00f9 chaque m\u00e8tre carr\u00e9 d\u00e9sert\u00e9 ou mal chauff\u00e9 deviendra \u00e0 terme une ressource \u00e0 r\u00e9inventer. La pierre de taille et le b\u00e9ton des cit\u00e9s administratives devraient ainsi entrer progressivement dans le temps long de l’investissement durable et de la sobri\u00e9t\u00e9. C\u2019est en tout cas le v\u0153u pieux d\u00e9sormais inscrit dans la loi promulgu\u00e9e le 18 ao\u00fbt.<\/p>\n

Du concierge public \u00e0 la notion de \u00ab signal-prix \u00bb<\/h2>\n

Avant d’incarner cette ambitieuse mue institutionnelle aujourd\u2019hui officiellement scell\u00e9e, l’AGILE<\/strong>, l\u2019Agence de gestion de l\u2019immobilier de l\u2019\u00c9tat<\/a>, a pr\u00e9par\u00e9 cette \u00e9volution financi\u00e8rement et \u00e9cologiquement indispensable. Cr\u00e9\u00e9e en 2021 \u00e0 partir de la Sovafim, cette soci\u00e9t\u00e9 anonyme au capital enti\u00e8rement public est devenue le bras arm\u00e9 op\u00e9rationnel de la politique immobili\u00e8re de l\u2019\u00c9tat. Elle a d\u00e9velopp\u00e9 des comp\u00e9tences dans la gestion d\u2019actifs, l\u2019administration de biens, l\u2019exploitation-maintenance, la ma\u00eetrise d\u2019ouvrage, la valorisation et la sobri\u00e9t\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. En essuyant les pl\u00e2tres de la gestion locative interminist\u00e9rielle, l’AGILE a progressivement contribu\u00e9 \u00e0 cr\u00e9er les outils qui permettent aujourd’hui de franchir le Rubicon, avec la volont\u00e9 de transformer un simple outil technique en v\u00e9ritable gardien d\u2019une partie de l’actif immobilier de la nation.<\/p>\n

Cette transition voulue par l\u2019\u00c9tat central vers une gestion plus scrupuleuse repose notamment sur l\u2019introduction d\u2019un \u00ab signal-prix \u00bb<\/strong> pour l\u2019occupation des b\u00e2timents. Pour les biens transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 la fonci\u00e8re, la facturation de loyers doit mat\u00e9rialiser le co\u00fbt r\u00e9el de l\u2019occupation et inciter les administrations \u00e0 optimiser leurs surfaces. Ces recettes doivent en retour contribuer \u00e0 financer l\u2019entretien, la r\u00e9novation et notamment la transition \u00e9nerg\u00e9tique du parc transf\u00e9r\u00e9. La transformation de l\u2019AGILE en EPIFE doit intervenir au plus tard le 1er<\/sup> janvier 2027<\/strong>. Le gouvernement pr\u00e9voit une premi\u00e8re phase de transferts en 2027, notamment en Normandie et dans le d\u00e9partement du Nord, avant d\u2019autres vagues \u00e0 partir de 2028.<\/p>\n

Le Parlement d\u00e9j\u00e0 sur le qui-vive<\/h2>\n

La perspective d’une centralisation si vaste a d\u00e9j\u00e0 suscit\u00e9 des inqui\u00e9tudes dans les trav\u00e9es du Parlement, o\u00f9 plusieurs \u00e9lus ont redout\u00e9 que la rigueur de la comptabilit\u00e9 immobili\u00e8re ne l’emporte sur certaines exigences de service public. En soumettant l\u2019occupation des m\u00e8tres carr\u00e9s transf\u00e9r\u00e9s \u00e0 la discipline d’un loyer, l’imp\u00e9ratif d’optimisation financi\u00e8re pourrait faire peser une pression suppl\u00e9mentaire sur les implantations les moins utilis\u00e9es ou les plus co\u00fbteuses. Le spectre \u00e9voqu\u00e9 par les opposants est celui d’une France provinciale encore un peu plus d\u00e9laiss\u00e9e, o\u00f9 des guichets de proximit\u00e9 pourraient \u00eatre fragilis\u00e9s par la logique de rationalisation des surfaces.<\/p>\n

Le texte adopt\u00e9 tente pr\u00e9cis\u00e9ment de r\u00e9pondre \u00e0 cette inqui\u00e9tude. La loi impose \u00e0 l\u2019EPIFE, lorsqu\u2019il met ses biens \u00e0 disposition, de tenir compte du maintien du service public dans les territoires<\/strong>, mais \u00e9galement de la pr\u00e9servation des conditions de travail des agents et des conditions d\u2019accueil du public. La continuit\u00e9 du service public doit \u00e9galement \u00eatre garantie. Le succ\u00e8s de l\u2019\u00e9norme m\u00e9tamorphose programm\u00e9e ne se mesurera donc pas seulement \u00e0 l’aune des \u00e9conomies d’\u00e9nergie r\u00e9alis\u00e9es ou des recettes per\u00e7ues, mais \u00e0 l’aptitude de l’\u00c9tat \u00e0 prouver que sa modernisation immobili\u00e8re saura rester humaine, protectrice et r\u00e9solument ancr\u00e9e au c\u0153ur des territoires.<\/p>\n

Le grand \u00e9cart impos\u00e9 par l\u2019urgence \u00e9conomique et climatique<\/h2>\n

Le n\u00e9cessaire arbitrage entre la conservation de la pierre historique et l’urgence climatique sera \u00e9galement l\u2019une des premi\u00e8res pierres d\u2019achoppement de l’EPIFE et exigera un arbitrage d\u00e9licat o\u00f9 l\u2019architecture patrimoniale affronte les imp\u00e9ratifs de la performance \u00e9nerg\u00e9tique. Transf\u00e9rer sous une m\u00eame \u00e9gide des pr\u00e9fectures s\u00e9culaires, des casernes de l’Ancien R\u00e9gime ou des minist\u00e8res abrit\u00e9s dans des h\u00f4tels particuliers du XVIIIe<\/sup> si\u00e8cle revient \u00e0 h\u00e9riter d’un tr\u00e9sor plus contraignant que prestigieux.<\/p>\n

Les solutions industrielles de la r\u00e9novation thermique \u2014 l’isolation par l’ext\u00e9rieur ou le double vitrage standardis\u00e9 \u2014 ne manqueront pas de se heurter \u00e0 la l\u00e9gitime intransigeance des architectes des B\u00e2timents de France et \u00e0 la fragilit\u00e9 de mat\u00e9riaux qui doivent respirer pour survivre au temps. La fonci\u00e8re publique devra ainsi inventer une ing\u00e9nierie de la nuance capable de dissimuler la modernit\u00e9 technique derri\u00e8re les boiseries et de substituer aux solutions brutales une sobri\u00e9t\u00e9 subtile de l’usage afin que la transition \u00e9cologique ne se fasse pas au d\u00e9triment de la m\u00e9moire nationale.<\/p>\n

Cette complexit\u00e9 mat\u00e9rielle trouve d\u00e9j\u00e0 son miroir dans l’ar\u00e8ne de la gouvernance, o\u00f9 se jouera une in\u00e9vitable tension entre la rationalit\u00e9 de la fonci\u00e8re et les besoins des minist\u00e8res occupants. L’EPIFE, investi du r\u00f4le de gardien rigoureux des actifs qui lui seront transf\u00e9r\u00e9s, devra composer avec des administrations attach\u00e9es \u00e0 leurs pr\u00e9rogatives et \u00e0 leurs implantations historiques.<\/p>\n

La loi encadre toutefois pr\u00e9cis\u00e9ment cette gouvernance. L\u2019EPIFE sera plac\u00e9 sous la tutelle du ministre charg\u00e9 des domaines et administr\u00e9 par un conseil d\u2019administration compos\u00e9 notamment de repr\u00e9sentants de l\u2019\u00c9tat, de deux d\u00e9put\u00e9s, de deux s\u00e9nateurs, de personnalit\u00e9s qualifi\u00e9es et de repr\u00e9sentants du personnel. Sa pr\u00e9sidence reviendra au directeur de l\u2019administration charg\u00e9e de l\u2019immobilier de l\u2019\u00c9tat. L\u2019\u00e9tablissement devra en outre conclure avec l\u2019\u00c9tat un contrat d\u2019objectifs et de performance de cinq ans et rendre compte chaque ann\u00e9e de son activit\u00e9 au Parlement. C\u2019est dans cette architecture que devra se trouver le v\u00e9ritable \u00e9quilibre de la r\u00e9forme, entre la logique d\u2019un grand propri\u00e9taire institutionnel et les n\u00e9cessit\u00e9s r\u00e9galiennes de l\u2019\u00c9tat.<\/p>\n

Le cas \u00ab exemplaire \u00bb du petit voisin belge ?<\/h2>\n

Si l\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais voulait bien prendre la peine de lorgner son voisin belge, le miroir outre-Qui\u00e9vrain lui offrirait un \u00e9clairage saisissant sur les promesses et les \u00e9cueils de ce type de mutation fonci\u00e8re. En Belgique, la R\u00e9gie des B\u00e2timents<\/strong><\/a>, organisme public fond\u00e9 en 1971 pour g\u00e9rer le patrimoine immobilier de l’\u00c9tat f\u00e9d\u00e9ral, administre aujourd\u2019hui quelque 7 millions de m\u00e8tres carr\u00e9s<\/strong>. Elle incarne \u00e0 la fois la n\u00e9cessit\u00e9 de cette centralisation sur papier et les difficult\u00e9s de son ex\u00e9cution au quotidien, au gr\u00e9 des priorit\u00e9s du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral qui en a la tutelle.<\/p>\n

L’institution a fait l\u2019objet, au fil des d\u00e9cennies, de critiques r\u00e9currentes sur sa gestion, son inventaire immobilier et la r\u00e9partition parfois complexe des responsabilit\u00e9s entre le gestionnaire, les administrations occupantes et les propri\u00e9taires de b\u00e2timents lou\u00e9s. Les retours d’exp\u00e9rience belges montrent combien une gestion immobili\u00e8re publique centralis\u00e9e reste difficile si elle ne s’accompagne pas d’une ma\u00eetrise claire des services, des responsabilit\u00e9s et des budgets correspondant au quotidien.<\/p>\n

C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment ce constat qui a r\u00e9cemment pouss\u00e9 le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral belge \u00e0 engager une nouvelle transformation. Sous l’impulsion de la ministre de tutelle Vanessa Matz<\/strong><\/a>, la R\u00e9gie doit devenir l\u2019Agence f\u00e9d\u00e9rale des B\u00e2timents et des Services facilitaires<\/strong>. Son d\u00e9ploiement est pr\u00e9vu \u00e0 partir du 1er<\/sup> janvier 2028<\/strong>. La r\u00e9forme entend r\u00e9unir sous une m\u00eame banni\u00e8re la strat\u00e9gie immobili\u00e8re et le facility management<\/em>, notamment la maintenance, la s\u00e9curit\u00e9 et le nettoyage.<\/p>\n

En centralisant progressivement ces fonctions, le gouvernement belge dit vouloir briser les cloisonnements entre administrations et leur offrir un interlocuteur professionnel unique. Le laboratoire belge pourrait ainsi montrer \u00e0 la future fonci\u00e8re fran\u00e7aise, si la mutation de fond est men\u00e9e \u00e0 son terme, que la propri\u00e9t\u00e9 n’est rien sans l’agilit\u00e9 du service et que l\u2019urgence de la transition \u00e9nerg\u00e9tique exige de piloter les investissements avec la r\u00e9activit\u00e9 d’un acteur sp\u00e9cialis\u00e9 tout en retrouvant la vocation du service public, dont le fonctionnaire et le citoyen doivent rester les destinataires ultimes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019EPIFE deviendra progressivement propri\u00e9taire d\u2019une partie du vaste parc immobilier de l\u2019\u00c9tat fran\u00e7ais. Issu de la transformation de l\u2019AGILE, ce nouvel \u00e9tablissement public est appel\u00e9 \u00e0 en rationaliser la gestion et \u00e0 financer sa transition \u00e9cologique. Le destin des murs de la R\u00e9publique va enfin changer progressivement de mains. 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