{"id":20327,"date":"2026-10-14T15:16:57","date_gmt":"2026-10-14T13:16:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=20327"},"modified":"2026-10-14T15:20:43","modified_gmt":"2026-10-14T13:20:43","slug":"le-cofondateur-milliardaire-de-zara-est-desormais-le-magnat-de-limmobilier-le-plus-riche-au-monde","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/le-cofondateur-milliardaire-de-zara-est-desormais-le-magnat-de-limmobilier-le-plus-riche-au-monde\/","title":{"rendered":"Le milliardaire Amancio Ortega, cofondateur de Zara, est d\u00e9sormais le magnat de l\u2019immobilier le plus riche au monde"},"content":{"rendered":"

En novembre, le milliardaire espagnol de l\u2019habillement Amancio Ortega<\/strong> a d\u00e9bours\u00e9 environ 850 millions de dollars en num\u00e9raire pour acqu\u00e9rir l\u2019immeuble historique de Postes Canada \u00e0 Vancouver. Ce vaste p\u00f4le technologique occupe tout un p\u00e2t\u00e9 de maisons et compte plus de 90 000 m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux lou\u00e9s \u00e0 Amazon. Il s\u2019agit de la plus importante vente d\u2019un immeuble de bureaux jamais enregistr\u00e9e au Canada.<\/strong><\/p>\n

Cette op\u00e9ration constituait \u00e9galement la 13e acquisition immobili\u00e8re r\u00e9alis\u00e9e l\u2019an dernier par le tr\u00e8s discret fondateur de Zara. Au total, l\u2019Espagnol, dont la fortune atteint 141 milliards de dollars, a investi plus de 3 milliards de dollars dans dix villes de huit pays<\/strong>. Son bilan : sept immeubles de bureaux, deux h\u00f4tels, deux actifs industriels, un complexe commercial de luxe et une tour r\u00e9sidentielle, auxquels s\u2019ajoute une participation de 49 % dans un grand op\u00e9rateur portuaire britannique.<\/p>\n

Les plus grandes fortunes mondiales sont de plus en plus nombreuses \u00e0 investir des milliards dans l\u2019immobilier. Larry Ellison, cofondateur d\u2019Oracle, poss\u00e8de pr\u00e8s de 3 milliards de dollars d\u2019actifs, dont l\u2019\u00eele hawa\u00efenne de Lanai, des h\u00f4tels en Californie et en Floride ainsi qu\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Palm Beach. De son c\u00f4t\u00e9, le magnat des hedge funds<\/em> Ken Griffin a consacr\u00e9 pr\u00e8s de 2 milliards de dollars ces derni\u00e8res ann\u00e9es \u00e0 de somptueuses r\u00e9sidences en Floride, en France, \u00e0 Londres et \u00e0 New York.<\/p>\n

Mais personne n\u2019a consacr\u00e9 autant de sa fortune \u00e0 l\u2019immobilier qu\u2019Amancio Ortega. Depuis l\u2019introduction \u00e0 la Bourse de Madrid, en 2001, d\u2019Inditex<\/strong><\/a> \u2014 la maison m\u00e8re de Zara et le premier distributeur mondial de v\u00eatements \u2014, l\u2019homme d\u2019affaires, aujourd\u2019hui \u00e2g\u00e9 de 90 ans, a d\u00e9bours\u00e9 environ 24 milliards de dollars pour acqu\u00e9rir 216 biens sur pr\u00e8s de 100 march\u00e9s<\/strong>. Il n\u2019en a revendu que dix. C\u2019est davantage que les quelque 20 milliards de dollars investis par Jeff Bezos, fondateur d\u2019Amazon, dans son entreprise spatiale Blue Origin.<\/p>\n

Forbes<\/em> a analys\u00e9 les documents d\u2019entreprises, les registres fonciers et les communiqu\u00e9s de presse de neuf pays, ainsi que les donn\u00e9es des bases immobili\u00e8res Regrid et Real Capital Analytics, afin de cartographier l\u2019empire immobilier d\u2019Amancio Ortega<\/strong>. Celui-ci est estim\u00e9 \u00e0 25 milliards de dollars et comprend plus de 200 biens r\u00e9partis dans 13 pays<\/strong>. Ce patrimoine fait de lui le premier magnat immobilier au monde, avec un portefeuille plus pr\u00e9cieux que ceux des promoteurs les plus prosp\u00e8res : l\u2019Australien Harry Triguboff (23,2 milliards de dollars) et l\u2019Am\u00e9ricain Donald Bren (19,2 milliards).<\/p>\n

Fils d\u2019un cheminot, Amancio Ortega a commenc\u00e9 \u00e0 travailler \u00e0 14 ans comme gar\u00e7on \u00e0 tout faire dans une chemiserie. Dans les ann\u00e9es 1960, Rosal\u00eda Mera, alors son \u00e9pouse et couturi\u00e8re, et lui ont commenc\u00e9 \u00e0 confectionner des robes de chambre et de la lingerie dans leur salon. Ils ont lanc\u00e9 Zara en 1975, puis Inditex dix ans plus tard. Apr\u00e8s leur divorce en 1986, Rosal\u00eda Mera est rest\u00e9e administratrice du groupe jusqu\u2019en 2004 et actionnaire jusqu\u2019\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s en 2013.<\/p>\n

Ortega s\u2019est v\u00e9ritablement lanc\u00e9 dans l\u2019immobilier en 2001, l\u2019ann\u00e9e de l\u2019introduction en Bourse d\u2019Inditex. Dans le cadre de cette op\u00e9ration, il a c\u00e9d\u00e9 13,5 % du capital de l\u2019entreprise pour 1,1 milliard de dollars, avant de cr\u00e9er peu apr\u00e8s sa holding, Pontegadea<\/strong>. Par son interm\u00e9diaire, il a acquis le Club H\u00edpico Casas Novas, un centre \u00e9questre situ\u00e9 dans sa r\u00e9gion natale de Galice, o\u00f9 sa fille Marta a appris \u00e0 monter \u00e0 cheval. Au cours des 25 ann\u00e9es suivantes, il a progressivement \u00e9toff\u00e9 son portefeuille immobilier, en mobilisant principalement une partie des dividendes annuels consid\u00e9rables vers\u00e9s par Inditex \u2014 quelque 28 milliards de dollars apr\u00e8s imp\u00f4ts depuis l\u2019introduction en Bourse de 2001<\/strong>, selon les estimations de Forbes<\/em> \u2014 et en r\u00e9investissant les revenus locatifs dans de nouvelles acquisitions.<\/p>\n

Selon deux courtiers ayant travaill\u00e9 avec la soci\u00e9t\u00e9 d\u2019Ortega et qui se sont confi\u00e9s anonymement \u00e0 Forbes<\/em> afin de pouvoir s\u2019exprimer librement, l\u2019homme d\u2019affaires privil\u00e9gie les actifs immobiliers embl\u00e9matiques<\/strong>, achet\u00e9s comptant et sans recours \u00e0 l\u2019endettement, et ne vend que rarement. Les comptes annuels 2024 de Pontegadea, les plus r\u00e9cents disponibles, ne faisaient \u00e9tat que de 390 millions de dollars de passifs pour l\u2019ensemble de la soci\u00e9t\u00e9. Cela repr\u00e9sente \u00e0 peine 2 % des actifs, un niveau d\u2019endettement presque in\u00e9dit dans l\u2019immobilier, en particulier pour des biens commerciaux.<\/p>\n

\u00ab Il se distingue nettement de la plupart des investisseurs immobiliers, car il semble disposer de ressources financi\u00e8res illimit\u00e9es \u00bb<\/em>, explique l\u2019un des courtiers. \u00ab Il privil\u00e9gie les actifs peu risqu\u00e9s et ne cherche pas \u00e0 acheter un bien pour le valoriser. Il acquiert des actifs de collection, parmi les meilleurs de leur cat\u00e9gorie sur le march\u00e9. Son approche ressemble davantage \u00e0 celle d\u2019un collectionneur achetant des \u0153uvres d\u2019art au sommet du march\u00e9. \u00bb<\/em><\/p>\n

Parmi ces acquisitions embl\u00e9matiques figurent la Torre Picasso<\/strong>, un gratte-ciel de 43 \u00e9tages \u00e0 Madrid (540 millions de dollars en 2011), et Devonshire House, un immeuble historique donnant sur Green Park \u00e0 Londres (671 millions de dollars en 2013). S\u2019y ajoutent Troy Block, un complexe de bureaux de pr\u00e8s de 74 300 m\u00b2 occup\u00e9 par Amazon \u00e0 Seattle (740 millions de dollars en 2019), ainsi que Royal Bank Plaza<\/strong>, la tour dor\u00e9e de Toronto (916 millions de dollars en 2022). Bon nombre des immeubles de bureaux et surfaces commerciales d\u2019Ortega accueillent de grandes entreprises de premier plan li\u00e9es par des baux de longue dur\u00e9e, notamment Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify et, bien s\u00fbr, Zara. Il loue \u00e9galement des entrep\u00f4ts \u00e0 Amazon, FedEx, Home Depot et Walmart.<\/p>\n

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Les principales acquisitions d\u2019Ortega<\/h2>\n
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1. Royal Bank Plaza, 916 millions de dollars<\/h4>\n

Toronto, Canada | 2022<\/h4>\n
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2. Canada Post, 855 millions de dollars<\/h4>\n

Vancouver, Canada | 2025<\/h4>\n
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3. The Post, 785 millions de dollars<\/h4>\n

Londres, Royaume-Uni | 2019<\/h4>\n
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4. Troy Block, 740 millions de dollars<\/h4>\n

Seattle, \u00c9tats-Unis | 2019<\/h4>\n
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5. The Adelphi, 713 millions de dollars<\/h4>\n

Londres, Royaume-Uni | 2018<\/h4>\n
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\u00ab Ils ach\u00e8tent des actifs immobiliers d\u00e9fensifs, c\u2019est-\u00e0-dire des emplacements urbains hautement strat\u00e9giques et irrempla\u00e7ables, qui pourront toujours \u00eatre lou\u00e9s \u00e0 long terme \u00bb<\/em>, explique un autre courtier. \u00ab Ces locataires sont cot\u00e9s en Bourse et p\u00e8sent plusieurs milliards de dollars en capitalisation. Il n\u2019y a pas lieu de craindre qu\u2019ils fassent faillite. \u00bb<\/em><\/p>\n

Autre diff\u00e9rence majeure : la dur\u00e9e pendant laquelle il conserve ses biens. Selon la base de donn\u00e9es immobili\u00e8res Real Capital Analytics, il n\u2019a c\u00e9d\u00e9 que dix immeubles. \u00ab Ils ach\u00e8tent ces actifs avec l\u2019intention de les conserver ind\u00e9finiment. Les autres investisseurs les d\u00e9tiennent g\u00e9n\u00e9ralement pendant cinq \u00e0 dix ans. Ce n\u2019est absolument pas ainsi que Pontegadea \u00e9value ses investissements immobiliers : le groupe privil\u00e9gie les flux de tr\u00e9sorerie \u00e0 long terme \u00bb<\/em>, ajoute l\u2019un des courtiers.<\/p>\n

Cette strat\u00e9gie contribue \u00e9galement \u00e0 prot\u00e9ger Pontegadea contre les fortes fluctuations des valorisations immobili\u00e8res et l\u2019\u00e9volution de la dynamique du march\u00e9, notamment \u00e0 l\u2019heure o\u00f9 l\u2019immobilier commercial<\/strong> \u2014 et en particulier les immeubles de bureaux \u2014 traverse une p\u00e9riode de repli.<\/p>\n

Ortega n\u2019est pas devenu le plus riche magnat de l\u2019immobilier au monde par go\u00fbt des immeubles et des entrep\u00f4ts. Il s\u2019agit d\u2019une strat\u00e9gie fiscale avis\u00e9e, qui lui aurait permis d\u2019\u00e9conomiser quelque 800 millions de dollars en 25 ans<\/strong>. En Espagne, un imp\u00f4t sur la fortune instaur\u00e9 il y a plusieurs d\u00e9cennies, auquel s\u2019ajoute depuis 2022 un imp\u00f4t de solidarit\u00e9 visant les grandes fortunes, rend co\u00fbteuse la d\u00e9tention de liquidit\u00e9s non investies. Chaque ann\u00e9e, au 31 d\u00e9cembre, l\u2019administration espagnole examine les comptes bancaires des contribuables les plus fortun\u00e9s afin de calculer leur imp\u00f4t. Le taux maximal combin\u00e9 de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune et de l\u2019imp\u00f4t de solidarit\u00e9 atteint 3,5 %, en plus des imp\u00f4ts d\u00e9j\u00e0 acquitt\u00e9s sur les dividendes ou les plus-values. Il s\u2019applique \u00e0 l\u2019ensemble des actifs et des liquidit\u00e9s, y compris ceux d\u00e9tenus au sein de soci\u00e9t\u00e9s holdings.<\/p>\n

Ce r\u00e9gime pr\u00e9voit toutefois une exemption notable pour les entreprises familiales. Les contribuables qui remplissent plusieurs crit\u00e8res essentiels \u2014 d\u00e9tenir au moins 5 % de l\u2019entreprise, y exercer une fonction dirigeante et d\u00e9montrer qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une holding active, comme Ortega avec Pontegadea \u2014 peuvent \u00e9chapper \u00e0 cet imp\u00f4t, \u00e0 condition que les liquidit\u00e9s soient investies dans des actifs professionnels op\u00e9rationnels plut\u00f4t que laiss\u00e9es sur un compte bancaire.<\/p>\n

Selon les estimations de Forbes<\/em>, Ortega aurait \u00e9conomis\u00e9 environ 800 millions de dollars d\u2019imp\u00f4ts sur la fortune depuis 2001<\/strong> en r\u00e9investissant ses dividendes dans des ports, des parcs solaires et \u00e9oliens, des entreprises de t\u00e9l\u00e9communications et d\u2019infrastructures, ainsi que dans des dizaines de biens immobiliers. \u00ab Cela a jou\u00e9 un r\u00f4le d\u00e9terminant dans l\u2019expansion du portefeuille immobilier de Pontegadea \u00bb<\/em>, explique Raquel Plaza, conseill\u00e8re fiscale chez Blevins Franks, soci\u00e9t\u00e9 londonienne sp\u00e9cialis\u00e9e dans la fiscalit\u00e9 et la gestion de patrimoine.<\/p>\n

\"Royal
TORONTO, ONTARIO, CANADA : la c\u00e9l\u00e8bre fa\u00e7ade en verre dor\u00e9 du gratte-ciel Royal Bank Plaza, acquis par Ortega en 2022. (Photo de Roberto Machado Noa\/LightRocket via Getty Images) LightRocket via Getty Images<\/span><\/figcaption><\/figure>\n

Ortega est \u00e9galement parvenu \u00e0 r\u00e9duire habilement une autre charge fiscale. Comme il d\u00e9tient sa participation dans Inditex par l\u2019interm\u00e9diaire de Pontegadea, et non directement, il peut de fait contourner le taux marginal de 30 % appliqu\u00e9 en Espagne aux dividendes per\u00e7us \u00e0 titre personnel. Gr\u00e2ce \u00e0 une exemption accord\u00e9e aux soci\u00e9t\u00e9s espagnoles d\u00e9tenant au moins 5 % d\u2019une filiale nationale pendant plus d\u2019un an \u2014 ce qui est le cas de Pontegadea dans Inditex \u2014, il ne paie que 1,25 % sur ces dividendes annuels<\/strong>. Avant 2021, l\u2019exon\u00e9ration \u00e9tait totale : Ortega n\u2019a donc probablement pas pay\u00e9 un centime d\u2019imp\u00f4t sur ses dividendes ant\u00e9rieurs, qui ont repr\u00e9sent\u00e9 pr\u00e8s de 15 milliards de dollars en vingt ans.<\/p>\n

Au total, cette exemption lui aurait permis d\u2019\u00e9conomiser environ 7 milliards de dollars d\u2019imp\u00f4ts sur les dividendes<\/strong> au cours des 25 derni\u00e8res ann\u00e9es. Un porte-parole de Pontegadea a indiqu\u00e9 \u00e0 Forbes<\/em> qu\u2019Ortega et Pontegadea acquittaient des imp\u00f4ts sur d\u2019autres sources de revenus. Il a \u00e9galement pr\u00e9cis\u00e9 que les dividendes d\u2019Inditex \u00e9taient distribu\u00e9s aux actionnaires apr\u00e8s paiement des imp\u00f4ts dus en amont et qu\u2019aucune retenue suppl\u00e9mentaire n\u2019\u00e9tait donc appliqu\u00e9e, afin d\u2019\u00e9viter une double imposition.<\/p>\n

Bien qu\u2019il figure parmi les plus grands family offices<\/em> au monde en mati\u00e8re d\u2019actifs, Pontegadea ne compte qu\u2019environ 90 collaborateurs r\u00e9partis dans huit bureaux<\/strong> \u00e0 travers le monde. Son conseil d\u2019administration ne comprend que quatre membres : Ortega ; sa seconde \u00e9pouse, Flora P\u00e9rez Marcote ; leur fille, Marta Ortega, d\u00e9sormais pr\u00e9sidente d\u2019Inditex ; et Roberto Cibeira, directeur g\u00e9n\u00e9ral de longue date de la holding. Jose Arnau, autre proche collaborateur historique, a quitt\u00e9 le conseil en octobre. Un repr\u00e9sentant de Pontegadea n\u2019a pas souhait\u00e9 qu\u2019Ortega, Cibeira ou Arnau r\u00e9pondent aux questions de Forbes<\/em>.<\/p>\n

Lors d\u2019un rare entretien accord\u00e9 au Financial Times<\/em> en 2020, Cibeira expliquait que Pontegadea ne recherchait \u00ab pas des rendements extraordinaires \u00bb<\/em>, mais plut\u00f4t \u00ab des investissements qui nous prot\u00e8gent, g\u00e9n\u00e8rent des flux de tr\u00e9sorerie r\u00e9guliers et pr\u00e9servent la valeur du capital \u00bb<\/em>. Il estimait alors que 95 % des biens immobiliers de la soci\u00e9t\u00e9 se situaient dans des \u00ab emplacements de premier ordre \u00bb, notamment les quartiers commer\u00e7ants haut de gamme des grandes villes. Arnau ajoutait au cours du m\u00eame entretien : \u00ab Nous percevons une quantit\u00e9 consid\u00e9rable de dividendes que nous devons r\u00e9investir. Nous avons donc atteint une taille que nous n\u2019aurions jamais imagin\u00e9e. \u00bb<\/em><\/p>\n

Ces dividendes ne cessent d\u2019augmenter. Ortega devrait recevoir d\u2019Inditex un montant record de 3,8 milliards de dollars<\/strong>, vers\u00e9 en deux tranches, en mai et en novembre. Et il s\u2019emploie d\u00e9j\u00e0 activement \u00e0 l\u2019investir. En f\u00e9vrier, le gestionnaire d\u2019actifs australien Macquarie a annonc\u00e9 une op\u00e9ration de 8 milliards de dollars visant \u00e0 racheter Qube Holdings, prestataire cot\u00e9 sp\u00e9cialis\u00e9 dans la logistique d\u2019import-export, en partenariat avec Pontegadea et un fonds de pension australien.<\/p>\n

La part qui sera financ\u00e9e par Ortega reste incertaine, mais il trouvera probablement d\u2019autres moyens d\u2019investir ces nouvelles liquidit\u00e9s avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance fiscale fix\u00e9e au 31 d\u00e9cembre par le gouvernement espagnol.<\/p>\n

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Cet article a \u00e9t\u00e9 \u00e9crit par Giacomo Tognini et traduit par Forbes.be.<\/em><\/p>\n

Cet article a \u00e9t\u00e9 initialement publi\u00e9 sur Forbes.com<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Amancio Ortega a discr\u00e8tement b\u00e2ti le plus grand patrimoine immobilier au monde, de la Californie \u00e0 la Cor\u00e9e du Sud, tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d\u2019importants avantages fiscaux.<\/p>\n","protected":false},"author":28,"featured_media":20325,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"image_verticale":0,"gif":0,"url_video":"","footnotes":""},"categories":[1,30,24],"tags":[],"class_list":["post-20327","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-actualite","category-commerce","category-immobilier"],"acf":[],"_yoast_wpseo_title":"Le cofondateur milliardaire de Zara est d\u00e9sormais le magnat de l\u2019immobilier le plus riche au monde","_yoast_wpseo_metadesc":"Amancio Ortega a b\u00e2ti via Pontegadea un empire immobilier estim\u00e9 \u00e0 25 milliards de dollars, avec plus de 200 actifs r\u00e9partis dans 13 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