{"id":6224,"date":"2024-11-29T11:19:35","date_gmt":"2024-11-29T10:19:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/?p=6224"},"modified":"2024-11-29T11:19:35","modified_gmt":"2024-11-29T10:19:35","slug":"decryptage-quelles-sont-les-causes-de-la-crise-immobiliere-en-belgique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.forbes.be\/fr\/decryptage-quelles-sont-les-causes-de-la-crise-immobiliere-en-belgique\/","title":{"rendered":"D\u00e9cryptage\u00a0: quelles sont les causes de la crise immobili\u00e8re en Belgique\u00a0?"},"content":{"rendered":"

L\u2019immobilier belge est en crise\u00a0! Secteur r\u00e9put\u00e9 pour sa forte stabilit\u00e9, voire valeur refuge pour beaucoup d\u2019investisseurs belges, l\u2019immobilier traverse pourtant depuis plusieurs ann\u00e9es des turbulences \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition.<\/strong><\/p>\n

Observateurs et presse s\u2019accordent \u00e0 dire que le \u00ab\u00a0tierc\u00e9\u00a0\u00bb Covid 19, invasion russe en Ukraine puis flamb\u00e9e inflationniste ont eu pour cons\u00e9quence l\u2019affaiblissement de pans entiers de l\u2019\u00e9conomie europ\u00e9enne<\/b>. Et les faits sont l\u00e0\u00a0: la plupart des march\u00e9s ont fortement ralenti<\/b>, en t\u00e9moigne notamment le march\u00e9 allemand, la place centrale de l\u2019immobilier en Europe, qui semble \u00eatre atone depuis maintenant plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n

Mais o\u00f9 cette crise a-t-elle trouv\u00e9 racine, et comment l\u2019immobilier<\/a> en est arriv\u00e9 \u00e0 la situation qu\u2019il conna\u00eet aujourd\u2019hui? Nous vous proposons un tour d\u2019horizon des g\u00e9n\u00e9rateurs principaux d\u2019une crise complexe.<\/p>\n

1. La d\u00e9pendance du march\u00e9 immobilier professionnel \u00e0 la dette<\/h2>\n

L\u2019immobilier professionnel est avant tout un \u00ab\u00a0business de la dette\u00a0\u00bb. Qu\u2019ils soient investisseurs ou promoteurs, les professionnels de l\u2019immobilier ont tous sensiblement le m\u00eame besoin\u00a0: optimiser les leviers financiers, afin de cr\u00e9er un maximum de volume d\u2019affaire avec un minimum de fonds propres<\/b>.<\/p>\n

Cela permet d\u2019obtenir le front op\u00e9rationnel le plus large, de diversifier les risques et\u2026 d\u2019augmenter sa rentabilit\u00e9<\/b> (TRI, ROI et\/ou ROE \u00e9tant les principaux indicateurs de performance \u00e0 ce niveau). Simple et efficace lorsque les taux sont bas, mais beaucoup plus complexe en p\u00e9riode de forte inflation, comme nous l\u2019avons v\u00e9cu pendant 2 \u00e0 3 ans. M\u00eame si cette p\u00e9riode semble \u00e0 pr\u00e9sent derri\u00e8re nous (en t\u00e9moignent les 2,4% d\u2019inflation de la zone Euro pour juin 2024, contre 7% pour juin 2023), les d\u00e9g\u00e2ts sont l\u00e0. Nuan\u00e7ons toutefois sur un point\u00a0: l\u2019inflation, si elle a eu un impact g\u00e9n\u00e9ral sur la remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de la BCE, a aussi jou\u00e9 un r\u00f4le de rempart pour beaucoup d\u2019investisseurs immobiliers. En particulier pour les investisseurs \u00e0 long-terme qui se sont financ\u00e9s \u00e0 taux fixe.<\/p>\n

2. Le risque d\u2019asphyxie financi\u00e8re<\/h2>\n

Pour faire simple, disons donc que la plupart des professionnels structurent leur activit\u00e9 au moyen d\u2019importants leviers financiers<\/b>, souscrits soit sous forme d\u2019obligations<\/b> (taux et \u00e9ch\u00e9ances fixes), soit de pr\u00eats <\/b>(allant de la dette bancaire en passant par le financement mezzanine ou encore le crowdfunding) \u00e0 taux fixes ou\u00a0 <\/span>variables<\/b> (usuellement EURIBOR + marge). Or les deux cas de figure sont probl\u00e9matiques en p\u00e9riode d\u2019inflation. Prenons deux exemples pour l\u2019illustrer\u00a0:<\/p>\n

    \n
  • Une obligation sur 3 ans souscrite en 2021 arrive donc \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance en 2024, et doit \u00eatre rembours\u00e9e ou renouvel\u00e9e. Soit le souscripteur est en mesure de rembourser sa dette, soit le co\u00fbt de celle-ci va \u00eatre beaucoup plus important<\/b> (on parle de multiplication par 3 ou 4 dans certains cas\u00a0!)<\/li>\n
  • Un financement classique \u00e0 taux variable et contract\u00e9 \u00e0 ces m\u00eames p\u00e9riodes suivra, lui, l\u2019augmentation de l\u2019EURIBOR, sans qu\u2019aucun plafond ne soit impos\u00e9 au cr\u00e9ancier<\/b> (contrairement par exemple aux pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 taux variables consentis aux particuliers qui, eux, sont obligatoirement plafonn\u00e9s)<\/li>\n<\/ul>\n

    Le r\u00e9sultat\u00a0? Dans un premier temps, une \u00e9rosion plus ou moins rapide de la marge escompt\u00e9e<\/b> en fonction de la dur\u00e9e et du taux de financement. Ensuite, une sortie pr\u00e9matur\u00e9e \u00e0 marge r\u00e9duite, nulle ou n\u00e9gative pouvant potentiellement entra\u00eener l\u2019asphyxie financi\u00e8re du porteur des projets<\/b>.<\/p>\n

    3. Le \u00ab momentum infernal \u00bb de 2021-2022<\/h2>\n

    Chaque investissement immobilier comporte ses sp\u00e9cificit\u00e9s, mais s\u2019il est une base commune \u00e0 tous, c\u2019est la s\u00e9quence\u00a0: acquisition \u2013 exploitation\/d\u00e9veloppement \u2013 revente<\/b>.<\/p>\n

    A plus ou moins long terme, et selon des processus qui d\u00e9pendent de l\u2019ADN de l\u2019investisseur ou du porteur de projet, mais la r\u00e9alisation de cette s\u00e9quence prend du temps dans tous les cas.<\/p>\n

    Or ceux qui ont pris position sur des investissement moyen ou long-terme dans l\u2019intervalle 2021-2022 (pour faire simple) se sont retrouv\u00e9s dans un momentum de march\u00e9 ultra-d\u00e9favorable<\/b> en ce que\u00a0:<\/p>\n

      \n
    • Les prix d\u2019acquisition \u00e9taient \u00e0 leur apog\u00e9e<\/b> \u00e0 ce moment-l\u00e0 d\u00fb au fait de la compression maximale des taux (ou yields)<\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      • L\u2019obstruction du canal de Suez<\/b> en mars 2021, qui a \u00e9t\u00e9 la \u00ab\u00a0premi\u00e8re allumette\u00a0\u00bb de la crise, engendrant \u00e0 elle seule une premi\u00e8re augmentation des prix sur certains mat\u00e9riaux (notamment les isolants thermiques, quasiment exclusivement produits en Chine).<\/li>\n
      • La Russie a envahi l\u2019Ukraine en f\u00e9vrier 2022, entra\u00eenant un embargo europ\u00e9en sur l\u2019\u00e9nergie russe, faisant v\u00e9ritablement flamber le prix de l\u2019\u00e9nergie<\/b> et, par cons\u00e9quent le prix de la plupart des mat\u00e9riaux directement li\u00e9s au cours de l\u2019\u00e9nergie (acier, ciment, transport, etc).<\/li>\n
      • Le d\u00e9marrage d\u2019une politique de hausse des taux par la BCE<\/b> d\u00e8s juillet 2022, qui a ensuite connu des vagues successives entra\u00eenant une inflation jamais vue depuis plus de 40 ans.<\/li>\n<\/ul>\n

        Imaginez-vous \u00e0 la place d\u2019un professionnel de l\u2019immobilier, qui investit X Millions d\u2019Euros en janvier 2021 sur un projet \u00e0 \u00e9ch\u00e9ance de 5 ans (ce qui est une dur\u00e9e standard). Vous avez achet\u00e9 \u00e0 prix d\u2019or<\/b> un actif dont il va vous falloir financer la cr\u00e9ation de valeur \u00e0 des taux tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s<\/b>, en vue de l\u2019offrir \u00e0 la vente dans un march\u00e9 vid\u00e9 de ses liquidit\u00e9s<\/b>, et par cons\u00e9quent de la plupart de la demande.<\/p>\n

        4. La lenteur de l\u2019effet de rattrapage des prix de vente et loyers<\/h2>\n

        Nous avons jusqu\u2019ici abord\u00e9 des probl\u00e9matiques li\u00e9es au co\u00fbt de l\u2019investissement immobilier<\/b>, et donc \u00e0 l\u2019offre immobili\u00e8re de march\u00e9<\/b>. S\u2019il est une r\u00e8gle d\u2019\u00e9conomie, c\u2019est que lorsque l\u2019offre subit un d\u00e9r\u00e8glement, la demande finit in\u00e9vitablement par en subir des cons\u00e9quences. Cela se traduit en l\u2019occurrence par une forte augmentation des prix de vente<\/b>, et par suite logique, des loyers.<\/p>\n

        Cette hausse des prix de vente est d\u00e9j\u00e0 bien perceptible actuellement, et est assortie d\u2019une nette r\u00e9duction du volume d\u2019offre disponible<\/b>. Pour quelle raison\u00a0?<\/p>\n

        Parce que si le s\u00e9isme sur l\u2019offre s\u2019est op\u00e9r\u00e9 entre 2021, l\u2019effet de correction sur la demande, lui, mettra encore du temps \u00e0 rattraper les choses<\/b>. Mat\u00e9riellement, il faut que le niveau de revenus des acqu\u00e9reurs (et des locataires) leur permette de retrouver un pouvoir d\u2019achat suffisant pour qu\u2019ils puissent \u00e0 nouveau consommer de l\u2019immobilier. Or cela prendra du temps. Et en attendant, les prix ne pourront pas monter au risque de ne pas trouver preneur.<\/p>\n

        Les vendeurs sont donc pris au pi\u00e8ge avec un stock rendu illiquide par la flamb\u00e9e des co\u00fbts<\/b>, et font le dos rond quand ils le peuvent, ou se retrouvent contraints de subir une d\u00e9cote (\u00e9ventuellement importante) sur leurs actifs pour retrouver de l\u2019oxyg\u00e8ne. Et le march\u00e9 est donc vid\u00e9 d\u2019une grande partie de l\u2019offre potentielle<\/b>, par choix des vendeurs d\u2019attendre le retour de jours meilleurs<\/b>.<\/p>\n

        5. Conclusion<\/h2>\n

        La combinaison de ces quatre ph\u00e9nom\u00e8nes constitue selon nous la plus grande partie<\/b> de l\u2019explication de la crise que l\u2019immobilier (belge) conna\u00eet actuellement. Pas la totalit\u00e9 toutefois, car il serait r\u00e9ducteur de ne pas y inclure les probl\u00e9matiques li\u00e9es \u00e0 la lenteur chronique des d\u00e9lais d\u2019obtention de permis de construire, les blocages politiques li\u00e9s \u00e0 la pr\u00e9servation de tout m\u00e8tre carr\u00e9 construit ou verduris\u00e9, le recours devenu quasi-syst\u00e9matique \u00e0 l\u2019arbitrage du Conseil d\u2019Etat, les multiples cons\u00e9quences du Covid, dont notamment le shift modal du t\u00e9l\u00e9travail, etc.<\/p>\n

        Mais si les param\u00e8tres macro\u00e9conomiques semblent faire de timides progr\u00e8s, comme en t\u00e9moigne la r\u00e9cente r\u00e9duction des taux directeurs de la BCE (moins 25 points de base, pour atteindre un taux de d\u00e9p\u00f4t de 3,25%), les d\u00e9fis politiques et administratifs restent gigantesques pour permettre au secteur immobilier belge de retrouver les beaux jours.<\/p>\n

        Gageons que la redistribution des cartes aux diff\u00e9rents niveaux de pouvoir du pays permettra de capitaliser sur cette crise pour insuffler une \u00e9nergie nouvelle \u00e0 ce secteur \u00e9conomique fondamental, sans mettre de c\u00f4t\u00e9 les d\u00e9fis climatiques et sociaux. Never waste a good crisis, disait Churchill\u00a0!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

        L\u2019immobilier belge est en crise\u00a0! Secteur r\u00e9put\u00e9 pour sa forte stabilit\u00e9, voire valeur refuge pour beaucoup d\u2019investisseurs belges, l\u2019immobilier traverse pourtant depuis plusieurs ann\u00e9es des turbulences \u00e0 r\u00e9p\u00e9tition. 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