23 immeubles bruxellois de la Commission européenne ont changé de main

Il y avait ce matin sur la table d’un notaire bruxellois un sacré morceau, qui a d’ailleurs suscité depuis près de deux ans déjà pas mal de jalousies et de rumeurs. L’objet de ces convoitises: pas moins de 350.000 mètres carrés de bureaux à reconvertir, logés au cœur de la capitale, à commencer par le quartier européen.

Depuis le 15 septembre dernier, il semblait évident que seule la candidature du consortium Cityforward chapeauté par la Société Fédérale de Participations et d’Investissement (SFPIM)-alias le fonds souverain belge- associée à Ethias, finance&invest.brussels et Whitewood AIFM avait été validée.

Aujourd’hui, l’encre de l’acte notarié est à peine séchée, mais la transaction est définitivement scellée. Et on voit mal ce qui pourrait encore venir contrarier le lourd programme déjà planifié sur les 5 prochaines années.

Pour réunir la somme requise, proche du milliard rien que pour le rachat des murs à reconvertir, la SFPIM, société de droit privé appartenant à l’Etat belge, a consenti un crédit-pont à Cityforward, qui devra rapidement convertir celui-ci sur fonds propres. Les organismes bancaires liés à l’opération du jour sont Belfius, ING, KBC, BNP Paribas Fortis, la BIL et Helaba (Landesbank Hessen-Thüringen).

Selon nos informations à la source, les investisseurs ne manquent pas pour monter au capital de Cityforward et il ne devrait pas y avoir de problèmes pour rapidement rembourser le crédit temporaire consenti par la SFPIM. Vu le profil et la localisation stratégique des actifs immobiliers listés en portefeuille, on ne doute pas que les candidats à l’augmentation de capital de Cityforward vont se bousculer au portillon dans les semaines qui viennent.

Reventes déjà scellées…

Trois des 23 immeubles rachetés ce matin ont déjà été cédés à des tiers. Il s’agit des immeubles Beaulieu 25 (2006) et 29-31 (1998), sis à Auderghem (Delta) et excentrés, donc hors du cœur de cible stratégique de Cityforward et des autorités belges. De source bien informée, les acquéreurs sont Vicinity et Matexi, associés pour reconvertir en logements les quelque 40.000 mètres carrés idéalement situés. Vicinity mettra en location ses appartements et Matexi commercialisera sa part.

Un autre immeuble du quartier européen, le Science 11, a déjà été lui aussi cédé au promoteur gantois Alidès. «Il se trouve juste à côté de l’immeuble Montoyer 34, que nous sommes en train de rénover en profondeur. Cela faisait donc sens de poursuivre le travail juste à côté», commente à chaud Rikkert Leeman, l’heureux CEO d’Alidès qui vient juste de finaliser avec la Commission européenne un contrat d’usufruit de 18 ans sur les quelque 14.000 m2 actuellement en travaux (voir photo).

Pour Alidès, il s’agit déjà d’une série gagnante avec Cityforward puisque les deux partenaires avaient ensemble racheté fin 2022 la Tour IT à AG Real Estate.

…et reconversion par phases

Dans la première phase de reconversion pilotée par Whitewood sous le contrôle des autorités publiques régionales selon un ratio théorique 70-30 (70% de bureaux – 30% de logements, d’équipements publics et de commerces), on sait déjà que les premiers actifs mis à l’étalage seront les immeubles Belliard-Trèves (Belliard 63), Palmerston et surtout l’îlot Loi 130, un des plus gros morceaux du portefeuille. Ce dernier, d’abord phasé à l’horizon 2027, a vu sa reconversion soudainement accélérée.

«Nous allons lancer très rapidement -avant la mi-mai- lancer, sous l’égide des services du maître architecte bruxellois (BMA), les concours visant la reconversion de ces immeubles. Ensuite, nous ferons appel au marché privé une fois les programmes validés», précise Frédéric Van der Planken, le CEO de Whitewood. Celui-ci annonce d’ores et déjà une seconde salve avant la fin de l’année.

Si le programme initial annoncé se confirme, les prochains actifs en portefeuille reconvertis seront les immeubles de bureaux Breydel 4, de Mot 24-28 et Joseph II 54 et 99, tous construits ou réaménagés entre 1997 et 2000. Mais rien ne dit que certaines priorités guidées par un marché très chahuté pour le moment ne viendront pas modifier l’échéancier pour certains actifs stratégiques. Plusieurs bâtiments concernés seront d’ailleurs progressivement cédés sur la période 2024 à 2028, lorsque la Commission européenne en sera devenue pleinement propriétaire.

Le coût total des transformations opérées par Whitewood sur les bâtiments acquis ce matin est estimé à un montant du même ordre de grandeur que celui de l’acquisition, pour atteindre voire dépasser un budget total proche des 2 milliards d’euros.

LISTE DES 20 IMMEUBLES ENCORE EN PORTEFEUILLE – TOTAL 295.965 m²

(superficie, année de construction et date de disponibilité)