15.6 C
Belgique

23 immeubles bruxellois de la Commission européenne ont changé de main

L’acte de vente des 23 immeubles du portefeuille bruxellois historique de la Commission européenne a été signé ce lundi midi entre l’OIB, le département immobilier de cette dernière, et Cityforward, le fonds dédié réunissant la SFPIM et Ethias qui sera géré par Whitewood. Quelque 350.000 mètres carrés de bureaux seront reconvertis par phases.

Il y avait ce matin sur la table d’un notaire bruxellois un sacré morceau, qui a d’ailleurs suscité depuis près de deux ans déjà pas mal de jalousies et de rumeurs. L’objet de ces convoitises: pas moins de 350.000 mètres carrés de bureaux à reconvertir, logés au cœur de la capitale, à commencer par le quartier européen.

Depuis le 15 septembre dernier, il semblait évident que seule la candidature du consortium Cityforward chapeauté par la Société Fédérale de Participations et d’Investissement (SFPIM)-alias le fonds souverain belge- associée à Ethias, finance&invest.brussels et Whitewood AIFM avait été validée.

Aujourd’hui, l’encre de l’acte notarié est à peine séchée, mais la transaction est définitivement scellée. Et on voit mal ce qui pourrait encore venir contrarier le lourd programme déjà planifié sur les 5 prochaines années.

Pour réunir la somme requise, proche du milliard rien que pour le rachat des murs à reconvertir, la SFPIM, société de droit privé appartenant à l’Etat belge, a consenti un crédit-pont à Cityforward, qui devra rapidement convertir celui-ci sur fonds propres. Les organismes bancaires liés à l’opération du jour sont Belfius, ING, KBC, BNP Paribas Fortis, la BIL et Helaba (Landesbank Hessen-Thüringen).

Selon nos informations à la source, les investisseurs ne manquent pas pour monter au capital de Cityforward et il ne devrait pas y avoir de problèmes pour rapidement rembourser le crédit temporaire consenti par la SFPIM. Vu le profil et la localisation stratégique des actifs immobiliers listés en portefeuille, on ne doute pas que les candidats à l’augmentation de capital de Cityforward vont se bousculer au portillon dans les semaines qui viennent.

Reventes déjà scellées…

Trois des 23 immeubles rachetés ce matin ont déjà été cédés à des tiers. Il s’agit des immeubles Beaulieu 25 (2006) et 29-31 (1998), sis à Auderghem (Delta) et excentrés, donc hors du cœur de cible stratégique de Cityforward et des autorités belges. De source bien informée, les acquéreurs sont Vicinity et Matexi, associés pour reconvertir en logements les quelque 40.000 mètres carrés idéalement situés. Vicinity mettra en location ses appartements et Matexi commercialisera sa part.

A droite, à l’angle avec la rue Belliard, l’immeuble Science 11, déjà cédé par Cityforward à Alidès en aval du rachat à la Commission européenne.

Un autre immeuble du quartier européen, le Science 11, a déjà été lui aussi cédé au promoteur gantois Alidès. «Il se trouve juste à côté de l’immeuble Montoyer 34, que nous sommes en train de rénover en profondeur. Cela faisait donc sens de poursuivre le travail juste à côté», commente à chaud Rikkert Leeman, l’heureux CEO d’Alidès qui vient juste de finaliser avec la Commission européenne un contrat d’usufruit de 18 ans sur les quelque 14.000 m2 actuellement en travaux (voir photo).

Le Montoyer 34 en chantier et déjà reloué pour 18 ans (avec option de rachat) à la Commission européenne par Alidès.

Pour Alidès, il s’agit déjà d’une série gagnante avec Cityforward puisque les deux partenaires avaient ensemble racheté fin 2022 la Tour IT à AG Real Estate.

…et reconversion par phases

Dans la première phase de reconversion pilotée par Whitewood sous le contrôle des autorités publiques régionales selon un ratio théorique 70-30 (70% de bureaux – 30% de logements, d’équipements publics et de commerces), on sait déjà que les premiers actifs mis à l’étalage seront les immeubles Belliard-Trèves (Belliard 63), Palmerston et surtout l’îlot Loi 130, un des plus gros morceaux du portefeuille. Ce dernier, d’abord phasé à l’horizon 2027, a vu sa reconversion soudainement accélérée.

«Nous allons lancer très rapidement -avant la mi-mai- lancer, sous l’égide des services du maître architecte bruxellois (BMA), les concours visant la reconversion de ces immeubles. Ensuite, nous ferons appel au marché privé une fois les programmes validés», précise Frédéric Van der Planken, le CEO de Whitewood. Celui-ci annonce d’ores et déjà une seconde salve avant la fin de l’année.

Si le programme initial annoncé se confirme, les prochains actifs en portefeuille reconvertis seront les immeubles de bureaux Breydel 4, de Mot 24-28 et Joseph II 54 et 99, tous construits ou réaménagés entre 1997 et 2000. Mais rien ne dit que certaines priorités guidées par un marché très chahuté pour le moment ne viendront pas modifier l’échéancier pour certains actifs stratégiques. Plusieurs bâtiments concernés seront d’ailleurs progressivement cédés sur la période 2024 à 2028, lorsque la Commission européenne en sera devenue pleinement propriétaire.

Localisation des principaux immeubles et blocs d’immeubles concernés dans le CBD bruxellois.

Le coût total des transformations opérées par Whitewood sur les bâtiments acquis ce matin est estimé à un montant du même ordre de grandeur que celui de l’acquisition, pour atteindre voire dépasser un budget total proche des 2 milliards d’euros.

LISTE DES 20 IMMEUBLES ENCORE EN PORTEFEUILLE – TOTAL 295.965 m2

(superficie, année de construction et date de disponibilité)

NOM & ADRESSESURFACE (m2)ANNEE PHASAGE RECONVERSION
B-68, rue Belliard 687.305 19751er semestre 2024
PALM, av.Palmerston 64.42820021er semestre 2024
L130, rue de la Loi 13037.392 19831er semestre 2024
B232, rue Breydel 411.83119972è semestre 2026
DM24, rue de Mot 24 16.056 19972è semestre 2026
DM28, rue de Mot 28 11.67919982è semestre 2026
J-54, rue Joseph II 5419.200 20002è semestre 2026
J-99, rue Joseph II 998.53119982è semestre 2026
F101, rue Froissart 1018.61320001er semestre 2027
VM18, Van Maerlant 188.69520001er semestre 2027
J-70, rue Joseph II 7020.635 20002è semestre 2027
LX46, Luxembourg 4617.627 19982è semestre 2027
MO59, rue Montoyer 598.808 19982è semestre 2027
CCAB, rue Froissart 3619.807 20052è semestre 2027
L-86, rue de la Loi 84/8613.55919972è semestre 2027
L102, rue de la Loi 1024.358 19952è semestre 2027
MADO, place Madou 141.40120062è semestre 2027
J-79, rue Joseph II 7917.018 20012è semestre 2028
SPA3, rue de Spa 312.923 20032è semestre 2028
TR74, rue de Trèves 746.091 19921er semestre 2032

A la une