Hausse des crédits, hausse des prix : pourquoi le marché immobilier belge entre dans une nouvelle phase
Le marché belge du crédit hypothécaire a confirmé son redressement en 2025, sans pour autant retrouver ses niveaux d’avant crise. Dans un contexte économique encore tendu, BNP Paribas Fortis a enregistré une hausse de 14% de ses volumes de crédits hypothécaires par rapport à 2024, signe d’un retour progressif des acheteurs sur le marché résidentiel, mais dans un cadre structurellement plus exigeant.
Cette reprise s’accompagne d’une nette augmentation des montants empruntés. Pour l’achat d’une maison, le crédit moyen atteint désormais 272.000 euros, en hausse de 18% sur un an. À l’inverse, les crédits liés à l’acquisition d’un appartement reculent de 7%, avec un montant moyen de 218.500 euros. Une évolution qui traduit l’impact durable de la hausse des prix immobiliers sur l’accès à la propriété.
« Les ménages doivent aujourd’hui emprunter davantage pour accéder à des biens comparables à ceux d’il y a cinq ans », souligne Fatema Henry, experte crédit chez BNP Paribas Fortis.
En 2025, le crédit hypothécaire reste avant tout un outil de concrétisation de projets résidentiels. Près de six crédits sur dix concernent un achat immobilier, tandis qu’un crédit sur cinq est destiné à la rénovation. Les refinancements demeurent marginaux et ne représentent que 6% de l’activité, confirmant un marché davantage orienté vers l’accès au logement que vers l’optimisation financière.
Des disparités régionales importantes
Les disparités régionales restent marquées. Pour un achat avec rénovation, le montant moyen emprunté dépasse 355.000 euros à Bruxelles, contre des niveaux sensiblement inférieurs en Flandre et en Wallonie. En volume, la répartition des crédits reste stable, avec une progression notable en Wallonie.
Contrairement aux idées reçues, les jeunes restent présents sur le marché. En 2025, 30% des crédits hypothécaires ont été accordés à des clients de moins de 30 ans, et un crédit sur deux concerne les moins de 35 ans. Leur profil évolue toutefois : montants plus élevés, durées plus longues et recours fréquent à l’achat de logements énergivores à rénover.
Dans un contexte d’incertitudes, la prudence demeure la norme : plus de 90% des emprunteurs ont opté pour un taux fixe. La performance énergétique devient par ailleurs un critère central, avec un écart moyen de 65.000 euros entre le montant emprunté pour une maison performante et un bien énergivore.
Pour 2026, les perspectives restent prudentes. Koen De Leus, Chief Economist chez BNP Paribas Fortis, anticipe une hausse des taux hypothécaires de 10 à 20 points de base, combinée à une augmentation des prix des logements de 3,1%.
« L’accessibilité à la propriété est un défi collectif », rappelle Laurent Loncke, Head of Retail Banking chez BNP Paribas Fortis, alors que le crédit hypothécaire reste un levier clé, mais de plus en plus contraint, pour les ménages belges.
