Longtemps resté dans l’ombre de ses clinquantes voisines, Saint-Martin de Belleville s’est imposé en quelques années comme l’un des villages les plus recherchés des 3 Vallées. Ni festive comme Val Thorens, ni ostentatoire comme Courchevel, la station cultive un positionnement singulier : celui d’un luxe feutré, ancré dans l’authenticité alpine, qui séduit de plus en plus les grands patrons à la recherche de discrétion, de calme et de luxe.
Dernier vrai village au cœur du plus grand domaine skiable du monde (600 kilomètres reliant 334 pistes skis aux pieds) Saint-Martin-de-Belleville offre un accès direct à 82 pistes et près de 160 kilomètres de glisse, dont 90 % se situent au-dessus de 1.800 mètres d’altitude. Un gage d’enneigement durable, devenu un argument décisif à l’heure où la pérennité du ski interroge.
« Ici, tout le monde se connaît. On est dans un vrai village, coincé entre la boucherie, la boulangerie et l’école », résume le maire, Claude Jay. Une ambiance de carte postale qui séduit une clientèle en quête de calme et de cohérence architecturale. « Saint-Martin est une station à la fois huppée et discrète. Pas de bling-bling, mais un petit cocon qui plaît beaucoup », explique-t-il.
Les Belleville est une commune de montagne située en Tarentaise, dans le département de la Savoie. Avec ses 33 villages habités à l’année et ses 3.586 habitants, elle s’étend sur un territoire de 22.755 hectares, le troisième plus important de Savoie. La commune regroupe trois célèbres stations de sports d’hiver et d’été : Saint-Martin de Belleville mais aussi Les Menuires et Val Thorens.
Comment la vallée a pensé sa métamorphose
Jusqu’en 1965, Saint-Martin-de-Belleville vivait encore au rythme des temps passés. Isolée dans son fond de vallée, la population avait pour unique ressource l’élevage et subsistait péniblement. Les jeunes quittaient le pays pour aller chercher fortune ailleurs.
Pour sauver la vallée, Nicolas Jay, maire de Saint-Martin-de-Belleville à l’époque, prend alors l’initiative de lancer une étude sur l’aménagement touristique de sa commune et propose un plan de développement. Il est soutenu par Joseph Fontanet, Ministre et Président du Conseil général de la Savoie, qui va lui succéder à la tête de la mairie. C’est le début d’une période qui bouleverse la physionomie de la Vallée des Belleville et la vie de ses habitants.
Val Thorens, Les Ménuires, Saint-Martin : le développement des stations de ski
En 1964, débutent les premiers travaux d’équipement de la station des Menuires dont le démarrage effectif se fera en 1967. Parallèlement à l’aménagement progressif du domaine skiable des Menuires commence, en 1973, la construction d’une nouvelle station à 2.300 m d’altitude : Val Thorens. Ensuite, une petite unité touristique naîtra à Saint-Martin de Belleville, en 1983.
À côté des très connues Menuires et Val Thorens, Saint-Martin de Belleville a peu à peu commencé à se développer au point de devenir, aujourd’hui, un petit cocon de luxe au cœur des 3 Vallées.
Heureusement, la montée en gamme ne s’est pas faite au détriment de l’identité locale. Les constructions récentes (comme l’hôtel Lodji ou le M Lodge) respectent scrupuleusement l’architecture montagnarde. « C’est du qualitatif sans être surfait. On a réussi à garder le charme d’origine sans abîmer le village », insiste le maire. La commune a également volontairement limité le nombre et la taille des hôtels, tout en durcissant les règles d’urbanisme, notamment en matière de hauteur et d’emprise au sol.
Pression immobilière et flambée des prix
Ce succès a toutefois un revers : une envolée spectaculaire des prix de l’immobilier. La transformation progressive de chalets familiaux en résidences secondaires ou en biens touristiques a raréfié l’offre et tiré les prix vers le haut. « On peut estimer aujourd’hui le prix du mètre carré entre 10.000 et 20.000 euros », avance le maire.
Les transmissions familiales, autrefois courantes, sont devenues plus complexes, freinées par le coût des successions et par l’impôt sur la fortune immobilière. « Certains habitants arrivés à l’âge de la retraite voient leur niveau de vie diminuer et choisissent de vendre », observe-t-il. Résultat : peu de biens sur le marché, mais toujours une forte demande de la part d’amoureux du village prêts à investir.
Maintenir une population locale à l’année
Face à cette pression, la commune tente de préserver l’équilibre social. Saint-Martin de Belleville compte environ 3.565 habitants à l’année et l’objectif est clair : permettre aux locaux de continuer à vivre et à travailler dans la vallée. Plusieurs programmes de logements ont ainsi vu le jour : lotissements communaux, logements intermédiaires, initiatives privées encadrées.
« Chaque année, nous créons de nouveaux logements, mais ce sont des projets longs. Il faut parfois dix ans pour arriver à un résultat », rappelle le maire. Des opérations sont en cours ou à l’étude, notamment au Bettex (50 logements), à Villarly (une quinzaine de logements) ou encore aux Frênes, avec 27 logements (dont 5 réservés aux socio-professionnels) prévus fin 2027. La commune soutient également des programmes de logements locatifs via des dispositifs comme l’OPAC Savoie.
Une clientèle discrète, loin des paillettes
Contrairement à certaines stations alpines, Saint-Martin de Belleville n’attire pas les stars du show-business. « On est plutôt sur des chefs d’entreprise, des personnalités discrètes qui recherchent le calme et un luxe non tapageur », confirme Claude Jay. Bref, Saint-Martin n’est certainement pas un théâtre à ciel ouvert pour célébrités. Quelques noms circulent, mais la règle reste la discrétion. La clientèle est majoritairement composée de grands patrons français et étrangers, de grandes fortunes en quête de calme, d’amateurs de montagne qui fuient l’exposition médiatique. On y a, par exemple, croisé un top manager de F1, un patron d’une compagnie aérienne low cost, un ancien athlète français médaillé olympique ou encore le patron français d’une grande enseigne de vente en ligne de vêtements.
Un positionnement qui a aussi séduit le Verviétois René Baudinet, patron, avec ses deux fils, du Lodji, un magnifique 4 étoiles, au pied des pistes de Saint-Martin. Tombé amoureux du village à la fin des années 1990, il reprend en 2004, avec deux associés, l’ancien Alp Hotel, avec l’idée, quelques années plus tard, d’en faire des appartements « André Plaisance, le maire de l’époque, nous avait dit : “Un hôtel qui ferme, c’est un échec dans la station et je ne veux pas d’échec dans ma station.” Nous avons donc choisi de le faire évoluer plutôt que de le transformer en appartements », raconte-t-il. L’établissement est ainsi passé de trois à quatre étoiles, accompagnant progressivement la montée en gamme de la station, pour donner naissance au Lodji, un établissement qui a réussi à amener la fête et l’ambiance belges au cœur des 3 Vallées.
Un pari sur la durée
La raréfaction des stations de ski (près de 200 ont fermé dans les Alpes en vingt ans) renforce encore l’attractivité de Saint-Martin de Belleville. Son altitude, son enneigement, sa proximité immédiate avec Val Thorens, élue à de multiples reprises meilleure station du monde, en font une valeur refuge. « Des propriétaires revendent aujourd’hui ailleurs pour venir investir ici, où le risque est moindre », souligne René Baudinet.
La montée en gamme s’est faite, on l’a dit, sans brutalité architecturale, mais avec un impact économique fulgurant. Les nouvelles constructions respectent un cahier des charges strict : volumes limités, matériaux traditionnels, intégration paysagère. Le Lodji ou le M Lodge incarnent ce luxe feutré, loin du bling-bling. Peu d’hôtels, mais des hôtels très haut de gamme.
Conséquence directe : l’explosion des prix. Un appartement qui valait l’équivalent de 150.000 euros à la fin des années 1990 dépasse aujourd’hui largement les 800.000 euros. Le prix du mètre carré oscille, on l’a dit, désormais entre 10.000 et 20.000 euros. « J’ai même vu, en altitude, un chalet à 27.000 euros le mètre carré », poursuit René Baudinet. L’offre est donc rare et la demande, constante.
Le choc immobilier et ses effets sociaux
Cette flambée a profondément bouleversé l’équilibre local. La valeur des biens a fait entrer de nombreux habitants dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière. Les successions sont devenues plus lourdes, parfois impossibles à assumer. Certains retraités choisissent de vendre, contraints par la fiscalité ou attirés par des montants jamais imaginés auparavant.
Mais derrière l’embourgeoisement du village se cache une inquiétude centrale : comment continuer à loger ceux qui y vivent à l’année ? Pour les retenir, la commune a multiplié les projets de lotissements, de logements intermédiaires et de programmes réservés aux locaux. Mais l’urbanisme est un temps long. Dix ans sont parfois nécessaires pour faire sortir un quartier de terre.
Bref, dans les prochaines années, sans révolution annoncée, le village continuera d’évoluer par petites touches : rénovation de bâtiments emblématiques, renforcement de l’offre commerciale, projets hôteliers à taille humaine.
Aujourd’hui, il reste peu à construire, peu à vendre. Et c’est précisément ce qui fait la valeur du lieu. Saint-Martin de Belleville n’a pas cherché à devenir un symbole du luxe alpin. Il l’est devenu presque malgré lui. À condition, comme le résume son maire avec un sourire, de ne jamais céder à l’essentiel : « Surtout pas notre âme. »
À Saint-Martin de Belleville, le luxe ne crie pas. Il se vit, tout simplement.
Demetrio Scagliola (avec L.B.)
