Le paradigme a changé. Avec des taux hypothécaires stabilisés autour de 3-4 %, une pression réglementaire accrue (PEB, encadrement des loyers) et des coûts de construction qui ont bondi de 40%, l’immobilier n’est plus un long fleuve tranquille. En 2026, l’investisseur ne peut plus se contenter d’être une « personne prudente et diligente », il doit penser comme un gestionnaire d’actifs. Analyse stratégique avec Rodolphe De Blieck, Managing Partner chez Bricksquare.
Si la pierre reste une valeur refuge, la manière de l’aborder a radicalement muté. L’époque du taux variable à 1% et de la plus-value automatique est révolue. Pour Rodolphe De Blieck, dont l’agence conseille aussi bien les family offices que les institutionnels, le marché actuel sanctionne l’improvisation mais récompense la technicité : « C’est beaucoup moins un coup de tête. Aujourd’hui, les achats sont réfléchis, on vient accompagné d’un auditeur énergétique ou d’un entrepreneur. »
Voici les 5 leviers pour structurer un portefeuille performant dans le contexte actuel.
1. Auditez avant de signer
L’investisseur averti ne regarde plus seulement le loyer. Il épluche le dossier comme le ferait un fonds d’investissement avant une acquisition (Due Diligence).
Le piège de la copropriété : Ne vous fiez pas au rendement brut. « Comment le fonds de réserve est-il constitué ? Est-ce que le syndic est actif ? ». Une copropriété mal gérée est un passif latent (toiture, mise aux normes ascenseurs) qui peut grever votre rendement net pendant des années.
Le risque urbanistique : C’est l’angle mort fréquent. « On ne pense pas assez souvent à l’urbanisme ». Acheter un bien avec une infraction non régularisée, c’est s’exposer à des délais administratifs longs et coûteux, voire à une moins-value à la revente.
L’approche « mini-entreprise » : Gérez votre bien comme une PME. « Est-ce que c’est vraiment liquide dans ce marché ? ». La liquidité de l’actif (facilité de revente) doit être un critère d’entrée, pas une réflexion de sortie.
2. Maîtrisez votre géographie
Faut-il chasser le rendement à Charleroi ou sécuriser son capital à Ixelles ? Rodolphe De Blieck prône une règle d’or : la maîtrise du terrain.
La prime de risque : « À Charleroi, les rendements sont dingues, mais est-ce que vous connaissez le quartier ? ». S’éloigner de sa base sans connaissance micro-locale expose à la vacance locative et aux impayés, diluant le rendement facial espéré.
Le « safe haven » bruxellois : Si les rendements y sont plus compressés, Bruxelles offre une sécurité locative quasi-totale. « Tu achètes un appartement à Flagey, tu auras la file devant la porte ».
Attention au cadre légal 2026 : N’oubliez pas que Bruxelles impose désormais un droit de préférence aux locataires (confirmé par les tendances de marché actuelles), ce qui peut complexifier l’arbitrage de votre portefeuille à la revente.
3. Allocation d’actifs : la chute du bureau, la résilience du retail
La diversification est clé, mais toutes les classes d’actifs ne se valent plus.
L’actif « pestiféré » : le bureau. Autrefois roi, l’immobilier de bureau souffre d’une incertitude structurelle post-COVID. « C’est devenu un peu le pestiféré ». Les entreprises réduisent la voilure ou exigent du prime (bâtiments neufs, ultra-performants), laissant les bureaux périphériques obsolètes avec une vacance structurelle élevée.
Le retour du commerce (retail) : contrairement aux idées reçues, le commerce de proximité et les retail parks retrouvent des couleurs, tandis que la logistique, autrefois « niche », est désormais un marché mature et encombré.
Les niches à haut rendement : pour booster la rentabilité, visez le co-living ou le logement étudiant, qui permettent de « diversifier le risque sur plusieurs locataires » et d’aller chercher des rendements supérieurs, au prix d’une gestion plus intensive (turnover élevé).
4. La stratégie Capex : « value-add » ou « clé en main » ?
Avec l’inflation des matériaux (+40% ces dernières années), l’équation de la rénovation a changé. Deux écoles s’affrontent :
La stratégie « core » (clé en main) : vous achetez un bien rénové ou neuf (parfois sous TVA 6%). Le ticket d’entrée est plus élevé, le rendement immédiat plus faible, mais vous évitez le risque opérationnel (dépassements de budget, délais à rallonge). C’est le choix de la tranquillité.
La stratégie « value-add » (passoire énergétique) : acheter un PEB G pour le transformer en A. C’est aujourd’hui le seul moyen de « créer de la plus-value » significative. Mais attention, cela exige un pilotage de chantier rigoureux. « Il faut être sur place, coordonner les métiers ». Sans expertise technique, votre marge risque de fondre rapidement.
5. Ingénierie financière : le cash-flow avant le levier
L’effet de levier reste l’outil le plus puissant de l’enrichissement immobilier (« c’est ce qui vous enrichit »), mais son utilisation doit être chirurgicale avec des taux normalisés à 3-4%.
L’équilibre du cash-flow : ne visez plus l’autofinancement total à tout prix si cela implique un risque trop élevé. L’objectif est simple : que le loyer couvre le crédit, « plus un petit extra » pour les charges imprévues.
L’apport personnel : avec des prix moyens autour de 350 000 €, l’apport de cash est souvent nécessaire pour maintenir cet équilibre financier et rassurer des banques plus frileuses qu’il y a cinq ans.
Le facteur « Netflix » (valorisation) : pour maximiser le loyer, le branding du bien est crucial. Dans un marché dominé par l’image, un appartement meublé avec goût et « instagrammable » se loue plus cher et plus vite. « C’est vraiment la différence entre un très bon prix et un prix normal ».
