Le secteur immobilier traverse une phase de recomposition profonde. La remontée des taux d’intérêt a rendu le crédit plus coûteux, la demande se tasse sur certains segments – notamment celui des bureaux, affecté par la montée en puissance du télétravail – et l’incertitude économique pèse sur la valorisation des actifs.
Dans ce contexte mouvant, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de nouvelle génération se présentent comme des alternatives flexibles et prometteuses. À condition, toutefois, de séparer le potentiel réel des effets de communication.
Des SCPI jeunes, mais bien positionnées
« Le marché des SCPI connaît une transformation rapide », observe Pascal Morin. Pour le dirigeant de Capexis, ce renouveau tient en grande partie à la correction des prix immobiliers amorcée depuis deux ans. « Les SCPI nouvellement créées ont profité de la baisse des valorisations pour constituer leurs portefeuilles à des conditions avantageuses », souligne-t-il.
Leur jeunesse joue également en leur faveur. « Contrairement aux SCPI historiques, ces structures n’ont pas à gérer un héritage parfois contraignant. Elles construisent leurs portefeuilles avec des actifs en phase avec les nouvelles tendances du marché, et bénéficient des dernières avancées en matière de gestion », détaille Pascal Morin. À l’inverse, certaines SCPI plus anciennes doivent composer avec des immeubles tertiaires devenus obsolètes ou moins attractifs.
Un levier d’attractivité : le rendement
Dans un environnement où les produits d’épargne sécurisés offrent des rendements anémiques, les SCPI récentes misent sur la performance pour se démarquer. « Elles affichent souvent des objectifs de rendement supérieurs à ceux des SCPI traditionnelles, grâce à une gestion plus agile et opportuniste », explique Pascal Morin. Un argument de poids pour les investisseurs soucieux de préserver leur pouvoir d’achat.
Mais cette attractivité peut parfois relever d’un effet d’optique. « Les SCPI jeunes bénéficient d’un effet de levier temporaire, lié au délai de jouissance. Cela peut donner l’illusion d’un rendement élevé au départ, alors qu’il s’agit d’un phénomène transitoire », alerte le fondateur de Capexis. Autre point d’attention : l’effet de dilution. Une collecte trop rapide peut diluer la performance, à mesure que les capitaux doivent être investis rapidement dans des actifs parfois moins qualitatifs.
Des risques à ne pas négliger
Si leur potentiel est indéniable, les SCPI de dernière génération comportent aussi leur lot de risques. Le principal risque tient à l’absence d’historique. Faute de recul, il est difficile d’évaluer leur solidité face aux cycles économiques. Elles restent donc plus vulnérables aux aléas du marché, informe Pascal Morin.
Dès lors, les indicateurs classiques (taux d’occupation, qualité des locataires, diversification…) peuvent s’avérer peu pertinents à ce stade. « Il faut avant tout scruter la société de gestion : son expérience, sa solidité financière, et ses antécédents sur d’autres SCPI », recommande-t-il. Car si le marché attire de nouveaux acteurs, tous ne réussiront pas à atteindre la taille critique nécessaire pour durer.
Innovation et spécialisation : des leviers différenciants
Certaines SCPI récentes parviennent néanmoins à tirer leur épingle du jeu grâce à des stratégies différenciantes. « On assiste à l’émergence de SCPI thématiques ambitieuses, positionnées sur des actifs porteurs comme les centres de données ou les infrastructures de santé », observe Pascal Morin. D’autres misent sur une diversification géographique marquée, en s’implantant sur des marchés européens dynamiques.
Pascal Morin cite trois SCPI à suivre : Sofidynamic, Comète et Alta Convictions. « Elles conjuguent innovation, rigueur dans la gestion et sélection fine des actifs », affirme-t-il. Mais le président de Capexis souligne que ces produits doivent s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale, adaptée au profil de l’investisseur.
Diversifier pour sécuriser son épargne
Faut-il pour autant faire de ces SCPI innovantes le cœur de son portefeuille ? « Certainement pas », tranche Pascal Morin. « Elles peuvent jouer un rôle de levier, mais uniquement dans une logique de diversification maîtrisée ».
Le dirigeant recommande une approche équilibrée, combinant SCPI établies et SCPI récentes afin de mutualiser les risques tout en captant le potentiel de croissance des nouveaux entrants. « La qualité de l’information, la transparence des gestionnaires, et la cohérence stratégique doivent toujours primer sur la promesse de rendement », insiste-t-il.
Dans un climat économique instable, la prudence reste la meilleure alliée de l’investisseur. « Miser sur une SCPI jeune peut s’avérer judicieux, mais encore faut-il savoir dans quoi l’on s’engage », conclut Pascal Morin. Et de rappeler que, comme souvent en matière d’épargne, tout commence par un bon conseil.
