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Une seconde résidence au soleil ? Préparez-vous bien au niveau juridique et fiscal

Vous envisagez d’acquérir une seconde résidence dans un pays ensoleillé pour y passer de beaux moments en famille ? Ou vous êtes un “nomade des temps modernes” qui combine petit verre en terrasse avec télétravail? Acheter une seconde résidence est un investissement souvent important et les aspects financiers, administratifs et fiscaux d’un tel achat ne doivent pas être négligés. Ci-dessous, nous vous avons dressé une check list pour vous aider à garder certains points à l’esprit. 

Entourez-vous de spécialistes locaux

Avant même de procéder à cet achat, parlez-en avec des spécialistes sur place. Qu’il s’agisse d’un agent immobilier local qui connait le marché comme sa poche ou de vos amis qui ont déjà procédé à un achat similaire dans la région, ou encore un comptable ou notaire sur place. Chaque personne, dans son domaine de compétence et selon son expérience, sera à même de vous éclairer sur les points à ne pas négliger avant de passer à l’achat proprement dit. La présence d’un notaire est dans la plupart des cas requise également puisqu’il vous faudra passer par la case d’un acte notarié tout comme chez nous. Il ne faut pas oublier cependant que le rôle d’un notaire dans certains pays diffère de celui d’un notaire belge en termes de recherches urbanistiques ou de contraintes grevant le bien à acquérir (dettes, droits divers,…). Ainsi, en Espagne, le rôle du notaire est plus limité que celui d’un notaire belge et faire appel à un avocat est vraiment nécessaire pour éviter toute mauvaise surprise. 

Respectez vos obligations fiscales

L’achat d’une seconde résidence va souvent de pair avec impôts et taxes et ce, également à l’étranger. Lorsque vous achetez par exemple un chalet en Suisse, vous devez vous acquitter de certaines taxes sur ce bien qui varient en fonction du canton où le bien est situé. Il est donc important de vous informer des règles locales du canton qui vous intéresse avant l’achat. 

En Belgique, il vous faudra aussi déclarer ce bien immobilier détenu à l’étranger dans votre déclaration fiscale.  Même si la Belgique a conclu des conventions préventives de double imposition avec un grand nombre de pays, cela ne vous dispense pas de remplir vos obligations fiscales en Belgique. Depuis l’année de revenus 2021, la déclaration d’un bien immobilier à l’étranger dans votre déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques se fait comme pour une seconde résidence située en Belgique. Concrètement, il vous faudra reprendre le revenu cadastral non indexé de ce bien dans votre déclaration et le revenu immobilier imposable sera égal au revenu cadastral indexé et majoré de 40%. Ce sont les autorités fiscales belges en charge du traitement de votre déclaration qui feront ce calcul. Lorsqu’un bien est loué à des fins privées, la taxation est donc encore à ce jour forfaitaire en Belgique et non pas basée sur les loyers réels. Néanmoins, si votre seconde résidence est située dans un pays avec lequel la Belgique a signé une convention préventive de double imposition, vous ne serez pas taxés sur le revenu immobilier de cette seconde résidence (déterminé comme expliqué ci-dessus) : en effet, ce revenu sera exonéré mais entrera en ligne de compte pour déterminer votre taux d’imposition global (on appelle cela la « réserve de progressivité » dans le jargon). 

Si vous contractez un crédit hypothécaire pour financer cet achat, à partir du 1 er janvier 2024, les amortissements en capital ne sont plus éligibles à l’épargne long terme, qui constituait une réduction d’impôt intéressante dans certains cas. Les intérêts de ce crédit ou, d’ailleurs, de toute autre forme de crédit destiné à cette acquisition restent, par contre, déductibles de l’ensemble de vos revenus immobiliers imposables (déduction ordinaire des intérêts, au fédéral). Ainsi, ces intérêts peuvent diminuer voire parfois neutraliser les autres revenus immobiliers (de biens non-propres). 

Déclarez ce bien aux autorités fiscales

Pour que les autorités fiscales puissent fixer un revenu cadastral à attribuer à ce bien et qu’il vous faudra déclarer chaque année comme expliqué ci-dessus, il vous faudra déclarer l’achat de ce bien au fisc. A cette fin, vous retrouverez toutes les informations nécessaires sur  le site myMinfin.be sous la rubrique “Biens immobiliers à l’étranger ”. Vous pouvez aussi prendre contact au besoin avec la « cellule revenu cadastral étranger ». Si vous ne procédez pas à cette déclaration, des sanctions administratives peuvent s’appliquer. Il est à noter que cette obligation concerne tout bien à l’étranger quel que soit le pays de situation du bien.

Pensez à l’avenir

Lorsque vous achetez une seconde résidence à l’étranger, pensez à la manière dont ce bien va intégrer votre patrimoine et de quels actifs mobiliers et/ou immobiliers votre patrimoine est déjà constitué. L’acquisition d’une seconde résidence arrive souvent à un âge plus tardif. Si vous avez des enfants, un achat scindé peut être une piste intéressante dans une optique de planification successorale :  vos enfants achètent la nue-propriété et vous uniquement l’usufruit. Une donation d’une certaine somme aux enfants intervient à l’avance. Dans cette démarche, il est très important de bien respecter certaines étapes et formalités. Votre notaire pourra vous conseiller et vous guider de même que votre banquier, qui suit votre famille de longue date.  

Et si vous avez une société?

C’est le moment de se demander si cet achat doit intervenir via votre société. Avant d’acheter ce bien via votre société, il nous semble opportun de s’interroger sur le futur de ce bien au moment de votre pension ou de la liquidation de votre société. Chaque situation devra être examinée au cas par cas et il n’y a pas une réponse uniforme qui puisse convenir à tous. Si vous envisagez par exemple de constituer un important patrimoine immobilier à transmettre à la génération suivante, un tel achat en société peut s’expliquer puisque les parts sociales pourront être transmises via donation à un taux fixe intéressant. Il ne faut pas perdre de vue non plus que tant les plus-values que les loyers sont taxés en société, même si d’autres avantages existent (amortissements, déductions diverses,…). Discutez-en avec votre conseiller habituel, de manière à brosser toutes les pistes envisageables et appréhender cet achat dans sa globalité. 

Solange Saghbini
Solange Saghbini
Senior Tax Advisor bij Nagelmackers

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