De specialist in gezondheidszorgvastgoed Aedifica heeft gisteren een aandelenruilvoorstel gedaan aan haar concurrent Cofinimmo. Als de operatie slaagt, zal het resulteren in de grootste beursgenoteerde vastgoedbezitter van België.
Volgens vastgoedjournalisten is dit een beursoperatie die geschiedenis zal schrijven, ongeacht de uitkomst. Het is logisch: de betrokken partijen zijn namelijk twee gereglementeerde vastgoedvennootschappen van de Bel 20 die Europese leiders zijn op hetzelfde gezondheidszorgmarktsegment, namelijk Aedifica, de koper, en Cofinimmo, de potentiële verkoper.
De aandelenkoersen van beide betrokken bedrijven werden woensdagmiddag geschorst, op het moment dat het eerste officieel haar marktwaakhofficials informeerde over haar uitwisselingsvoorstel (OPE) aan haar concurrent. In het officiële persbericht van Aedifica, dat donderdag na de beurs werd ontvangen, staat dat het om een “vrijwillig aanbod voor 100% van de Cofinimmo-aandelen gaat op basis van een voorgestelde ruilverhouding van 1,16 nieuwe Aedifica-aandelen per Cofinimmo-aandeel”, met een minimumacceptatiedrempel van 50% plus één aandeel, zonder welke de operatie niet zal plaatsvinden. De sectorbreed erkende bedoeling is om snel tot een squeeze out te komen als de drempel van 95% wordt bereikt.
Sinds de aankondiging van deze historische OPE is het Cofinimmo-aandeel gestegen (+7%). Een gerechtvaardigde stijging omdat “de impliciete biedprijs van 80,91 euro per aandeel een premie van 20,8% vertegenwoordigt ten opzichte van de onverstoorde Cofinimmo-aandeelprijs van 67 euro op 30 april 2025 om 16:02”, aldus Aedifica met cijfers ter ondersteuning.
De grootste beursgenoteerde vastgoedinvesteerder van het land
Voor de laatstgenoemde, die profiteert van de gedevalueerde koers van de meeste beursgenoteerde vastgoedbedrijven sinds de inauguratie van Donald Trump als de Amerikaanse president en het schadelijke effect van zijn beslissingen op de wereldmarkten, is het moment bijzonder goed gekozen. Maar naast de financiële (tijdelijke) kans die CEO Stefaan Gielens al 20 jaar lang opportunistisch benut, is vooral de aanbieding van Aedifica industrieel relevant doordat de historische vastgoedportefeuilles geografisch complementair en functioneel vergelijkbaar zijn. “De transactie combineert Aedifica’s portefeuille op haar huidige kernmarkten met die van Cofinimmo (België, Duitsland, Nederland, het Verenigd Koninkrijk, Finland en Ierland), vergroot haar aanwezigheid in Spanje en maakt een eerste entree in Frankrijk en Italië”, aldus Aedifica voordat het toevoegt dat de gecombineerde portefeuille het huurderprofiel verder zou diversifiëren, waarbij het aandeel van de top 10 huurders daalt van 47% bij Aedifica naar 43% in de gecombineerde groep.
Met een waarde van circa 2,68 miljard euro benadert de portefeuille van Cofinimmo momenteel de 6 miljard euro bruto kapitaalwaarde (Gross Asset Value) en is voornamelijk samengesteld uit gezondheidszorgvastgoed (77%). Aedifica, met de laatste vrije marktkapitalisatie van 3,36 miljard euro, is praktisch geheel gefocust op zorgvastgoed met een ook op meer dan 6 miljard euro geschatte portefeuille (GAV).
Bij succes van de uitwisselingsoperatie zal de nieuwe gefuseerde Belgische entiteit een pan-Europese vastgoedportefeuille hebben met een waarde van 12,1 miljard euro (GAV) en een vrije marktkapitalisatie van meer dan 5,8 miljard euro, waarmee het de facto de grootste beursgenoteerde vastgoedinvesteerder van het land wordt.
Tot dusver is er echter nog niets definitief. Rond 22.00 uur gisteren donderdag, reageerde Cofinimmo met een (zeer) beknopt officieel persbericht waarin stond dat haar Raad van Bestuur het Aedifica-voorstel evalueert in het belang van Cofinimmo en haar aandeelhouders, dat het Aedifica-voorstel niet-bindend en voorwaardelijk is en dat er op dit moment geen zekerheid is dat Cofinimmo gesprekken zal aangaan met Aedifica, noch dat Aedifica een bod zal doen. Cofinimmo concludeerde dat zij de markt tijdig zou informeren in overeenstemming met haar wettelijke verplichtingen.
Handel met voorkennis?
Volgens onze collega’s van L’Echo bestonden er vermoedens over de donderdag officieel gemaakte operatie al tijdens de sessie van woensdag. Vlak voor de opschorting steeg het aandeel namelijk plotseling van 67 naar meer dan 70 euro binnen enkele minuten. Er gingen geruchten over de operatie rond op bepaalde blogs zoals die van Betaville en niets sluit uit dat bepaalde actoren, op de hoogte van de op handen zijnde transactie, hiervan hebben geprofiteerd door aankopen te doen, wat zou neerkomen op handel met voorkennis. De FSMA is van plan een onderzoek in te stellen naar deze verdachte bewegingen.
