Stijgende kredietverlening, stijgende prijzen: waarom de Belgische vastgoedmarkt een nieuwe fase ingaat
De Belgische hypotheekmarkt heeft zich in 2025 hersteld, hoewel het niveau van voor de crisis nog niet bereikt is. In een nog steeds gespannen economische context registreerde BNP Paribas Fortis een stijging van 14% in zijn volumes van hypothecaire kredieten ten opzichte van 2024. Dit is een teken van een geleidelijke terugkeer van kopers naar de residentiële markt, hoewel binnen een structureel veeleisender kader.
Dit herstel gaat gepaard met een duidelijke toename van de geleende bedragen. Voor de aankoop van een huis bedraagt de gemiddelde lening nu 272.000 euro, een stijging van 18% op jaarbasis. Daarentegen dalen de kredieten voor de aankoop van een appartement met 7%, met een gemiddeld bedrag van 218.500 euro. Deze ontwikkeling weerspiegelt de blijvende impact van de stijgende vastgoedprijzen op de toegankelijkheid tot eigendom.
“Huishoudens moeten tegenwoordig meer lenen om toegang te krijgen tot vergelijkbare eigendommen als vijf jaar geleden“, benadrukt Fatema Henry, kredietexpert bij BNP Paribas Fortis.
In 2025 blijft de hypotheeklening vooral een instrument om residentiële projecten te realiseren. Bijna zes van de tien kredieten hebben betrekking op een vastgoedkoop, terwijl een op de vijf kredieten is bestemd voor renovatie. Herfinancieringen blijven marginaal en vertegenwoordigen slechts 6% van de activiteit, wat aantoont dat de markt meer gericht is op toegang tot huisvesting dan op financiële optimalisatie.
Belangrijke regionale verschillen
De regionale verschillen blijven aanzienlijk. Voor een aankoop met renovatie overschrijdt het gemiddelde geleende bedrag 355.000 euro in Brussel, terwijl de niveaus aanzienlijk lager liggen in Vlaanderen en Wallonië. In volume blijft de verdeling van kredieten stabiel, met een opvallende groei in Wallonië.
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, blijven jongeren aanwezig op de markt. In 2025 werd 30% van de hypothecaire kredieten verstrekt aan klanten jonger dan 30 jaar, en de helft van de kredieten gaat naar mensen jonger dan 35. Hun profiel verandert echter: hogere bedragen, langere looptijden en een frequenter gebruik van de aankoop van energievretende woningen voor renovatie.
In een context van onzekerheden blijft voorzichtigheid de norm: meer dan 90% van de kredietnemers koos voor een vaste rente. Energieprestaties worden trouwens een centraal criterium, met een gemiddeld verschil van 65.000 euro tussen het geleende bedrag voor een energiezuinig huis en een energievretende woning.
Voor 2026 blijven de vooruitzichten voorzichtig. Koen De Leus, Chief Economist bij BNP Paribas Fortis, verwacht een stijging van de hypotheekrentes met 10 tot 20 basispunten, gecombineerd met een stijging van de woningprijzen met 3,1%.
“Toegankelijkheid tot eigendom is een collectieve uitdaging“, herinnert Laurent Loncke, Head of Retail Banking bij BNP Paribas Fortis, aangezien de hypotheeklening een cruciale, maar steeds meer beperkte hefboom blijft voor Belgische huishoudens.
