En novembre, le milliardaire espagnol de l’habillement Amancio Ortega a déboursé environ 850 millions de dollars en numéraire pour acquérir l’immeuble historique de Postes Canada à Vancouver. Ce vaste pôle technologique occupe tout un pâté de maisons et compte plus de 90 000 mètres carrés de bureaux loués à Amazon. Il s’agit de la plus importante vente d’un immeuble de bureaux jamais enregistrée au Canada.
Cette opération constituait également la 13e acquisition immobilière réalisée l’an dernier par le très discret fondateur de Zara. Au total, l’Espagnol, dont la fortune atteint 141 milliards de dollars, a investi plus de 3 milliards de dollars dans dix villes de huit pays. Son bilan : sept immeubles de bureaux, deux hôtels, deux actifs industriels, un complexe commercial de luxe et une tour résidentielle, auxquels s’ajoute une participation de 49 % dans un grand opérateur portuaire britannique.
Les plus grandes fortunes mondiales sont de plus en plus nombreuses à investir des milliards dans l’immobilier. Larry Ellison, cofondateur d’Oracle, possède près de 3 milliards de dollars d’actifs, dont l’île hawaïenne de Lanai, des hôtels en Californie et en Floride ainsi qu’une propriété à Palm Beach. De son côté, le magnat des hedge funds Ken Griffin a consacré près de 2 milliards de dollars ces dernières années à de somptueuses résidences en Floride, en France, à Londres et à New York.
Mais personne n’a consacré autant de sa fortune à l’immobilier qu’Amancio Ortega. Depuis l’introduction à la Bourse de Madrid, en 2001, d’Inditex — la maison mère de Zara et le premier distributeur mondial de vêtements —, l’homme d’affaires, aujourd’hui âgé de 90 ans, a déboursé environ 24 milliards de dollars pour acquérir 216 biens sur près de 100 marchés. Il n’en a revendu que dix. C’est davantage que les quelque 20 milliards de dollars investis par Jeff Bezos, fondateur d’Amazon, dans son entreprise spatiale Blue Origin.
Forbes a analysé les documents d’entreprises, les registres fonciers et les communiqués de presse de neuf pays, ainsi que les données des bases immobilières Regrid et Real Capital Analytics, afin de cartographier l’empire immobilier d’Amancio Ortega. Celui-ci est estimé à 25 milliards de dollars et comprend plus de 200 biens répartis dans 13 pays. Ce patrimoine fait de lui le premier magnat immobilier au monde, avec un portefeuille plus précieux que ceux des promoteurs les plus prospères : l’Australien Harry Triguboff (23,2 milliards de dollars) et l’Américain Donald Bren (19,2 milliards).
Fils d’un cheminot, Amancio Ortega a commencé à travailler à 14 ans comme garçon à tout faire dans une chemiserie. Dans les années 1960, Rosalía Mera, alors son épouse et couturière, et lui ont commencé à confectionner des robes de chambre et de la lingerie dans leur salon. Ils ont lancé Zara en 1975, puis Inditex dix ans plus tard. Après leur divorce en 1986, Rosalía Mera est restée administratrice du groupe jusqu’en 2004 et actionnaire jusqu’à son décès en 2013.
Ortega s’est véritablement lancé dans l’immobilier en 2001, l’année de l’introduction en Bourse d’Inditex. Dans le cadre de cette opération, il a cédé 13,5 % du capital de l’entreprise pour 1,1 milliard de dollars, avant de créer peu après sa holding, Pontegadea. Par son intermédiaire, il a acquis le Club Hípico Casas Novas, un centre équestre situé dans sa région natale de Galice, où sa fille Marta a appris à monter à cheval. Au cours des 25 années suivantes, il a progressivement étoffé son portefeuille immobilier, en mobilisant principalement une partie des dividendes annuels considérables versés par Inditex — quelque 28 milliards de dollars après impôts depuis l’introduction en Bourse de 2001, selon les estimations de Forbes — et en réinvestissant les revenus locatifs dans de nouvelles acquisitions.
Selon deux courtiers ayant travaillé avec la société d’Ortega et qui se sont confiés anonymement à Forbes afin de pouvoir s’exprimer librement, l’homme d’affaires privilégie les actifs immobiliers emblématiques, achetés comptant et sans recours à l’endettement, et ne vend que rarement. Les comptes annuels 2024 de Pontegadea, les plus récents disponibles, ne faisaient état que de 390 millions de dollars de passifs pour l’ensemble de la société. Cela représente à peine 2 % des actifs, un niveau d’endettement presque inédit dans l’immobilier, en particulier pour des biens commerciaux.
« Il se distingue nettement de la plupart des investisseurs immobiliers, car il semble disposer de ressources financières illimitées », explique l’un des courtiers. « Il privilégie les actifs peu risqués et ne cherche pas à acheter un bien pour le valoriser. Il acquiert des actifs de collection, parmi les meilleurs de leur catégorie sur le marché. Son approche ressemble davantage à celle d’un collectionneur achetant des œuvres d’art au sommet du marché. »
Parmi ces acquisitions emblématiques figurent la Torre Picasso, un gratte-ciel de 43 étages à Madrid (540 millions de dollars en 2011), et Devonshire House, un immeuble historique donnant sur Green Park à Londres (671 millions de dollars en 2013). S’y ajoutent Troy Block, un complexe de bureaux de près de 74 300 m² occupé par Amazon à Seattle (740 millions de dollars en 2019), ainsi que Royal Bank Plaza, la tour dorée de Toronto (916 millions de dollars en 2022). Bon nombre des immeubles de bureaux et surfaces commerciales d’Ortega accueillent de grandes entreprises de premier plan liées par des baux de longue durée, notamment Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify et, bien sûr, Zara. Il loue également des entrepôts à Amazon, FedEx, Home Depot et Walmart.
Les principales acquisitions d’Ortega
1. Royal Bank Plaza, 916 millions de dollars
Toronto, Canada | 2022
2. Canada Post, 855 millions de dollars
Vancouver, Canada | 2025
3. The Post, 785 millions de dollars
Londres, Royaume-Uni | 2019
4. Troy Block, 740 millions de dollars
Seattle, États-Unis | 2019
5. The Adelphi, 713 millions de dollars
Londres, Royaume-Uni | 2018
« Ils achètent des actifs immobiliers défensifs, c’est-à-dire des emplacements urbains hautement stratégiques et irremplaçables, qui pourront toujours être loués à long terme », explique un autre courtier. « Ces locataires sont cotés en Bourse et pèsent plusieurs milliards de dollars en capitalisation. Il n’y a pas lieu de craindre qu’ils fassent faillite. »
Autre différence majeure : la durée pendant laquelle il conserve ses biens. Selon la base de données immobilières Real Capital Analytics, il n’a cédé que dix immeubles. « Ils achètent ces actifs avec l’intention de les conserver indéfiniment. Les autres investisseurs les détiennent généralement pendant cinq à dix ans. Ce n’est absolument pas ainsi que Pontegadea évalue ses investissements immobiliers : le groupe privilégie les flux de trésorerie à long terme », ajoute l’un des courtiers.
Cette stratégie contribue également à protéger Pontegadea contre les fortes fluctuations des valorisations immobilières et l’évolution de la dynamique du marché, notamment à l’heure où l’immobilier commercial — et en particulier les immeubles de bureaux — traverse une période de repli.
Ortega n’est pas devenu le plus riche magnat de l’immobilier au monde par goût des immeubles et des entrepôts. Il s’agit d’une stratégie fiscale avisée, qui lui aurait permis d’économiser quelque 800 millions de dollars en 25 ans. En Espagne, un impôt sur la fortune instauré il y a plusieurs décennies, auquel s’ajoute depuis 2022 un impôt de solidarité visant les grandes fortunes, rend coûteuse la détention de liquidités non investies. Chaque année, au 31 décembre, l’administration espagnole examine les comptes bancaires des contribuables les plus fortunés afin de calculer leur impôt. Le taux maximal combiné de l’impôt sur la fortune et de l’impôt de solidarité atteint 3,5 %, en plus des impôts déjà acquittés sur les dividendes ou les plus-values. Il s’applique à l’ensemble des actifs et des liquidités, y compris ceux détenus au sein de sociétés holdings.
Ce régime prévoit toutefois une exemption notable pour les entreprises familiales. Les contribuables qui remplissent plusieurs critères essentiels — détenir au moins 5 % de l’entreprise, y exercer une fonction dirigeante et démontrer qu’il s’agit d’une holding active, comme Ortega avec Pontegadea — peuvent échapper à cet impôt, à condition que les liquidités soient investies dans des actifs professionnels opérationnels plutôt que laissées sur un compte bancaire.
Selon les estimations de Forbes, Ortega aurait économisé environ 800 millions de dollars d’impôts sur la fortune depuis 2001 en réinvestissant ses dividendes dans des ports, des parcs solaires et éoliens, des entreprises de télécommunications et d’infrastructures, ainsi que dans des dizaines de biens immobiliers. « Cela a joué un rôle déterminant dans l’expansion du portefeuille immobilier de Pontegadea », explique Raquel Plaza, conseillère fiscale chez Blevins Franks, société londonienne spécialisée dans la fiscalité et la gestion de patrimoine.
Ortega est également parvenu à réduire habilement une autre charge fiscale. Comme il détient sa participation dans Inditex par l’intermédiaire de Pontegadea, et non directement, il peut de fait contourner le taux marginal de 30 % appliqué en Espagne aux dividendes perçus à titre personnel. Grâce à une exemption accordée aux sociétés espagnoles détenant au moins 5 % d’une filiale nationale pendant plus d’un an — ce qui est le cas de Pontegadea dans Inditex —, il ne paie que 1,25 % sur ces dividendes annuels. Avant 2021, l’exonération était totale : Ortega n’a donc probablement pas payé un centime d’impôt sur ses dividendes antérieurs, qui ont représenté près de 15 milliards de dollars en vingt ans.
Au total, cette exemption lui aurait permis d’économiser environ 7 milliards de dollars d’impôts sur les dividendes au cours des 25 dernières années. Un porte-parole de Pontegadea a indiqué à Forbes qu’Ortega et Pontegadea acquittaient des impôts sur d’autres sources de revenus. Il a également précisé que les dividendes d’Inditex étaient distribués aux actionnaires après paiement des impôts dus en amont et qu’aucune retenue supplémentaire n’était donc appliquée, afin d’éviter une double imposition.
Bien qu’il figure parmi les plus grands family offices au monde en matière d’actifs, Pontegadea ne compte qu’environ 90 collaborateurs répartis dans huit bureaux à travers le monde. Son conseil d’administration ne comprend que quatre membres : Ortega ; sa seconde épouse, Flora Pérez Marcote ; leur fille, Marta Ortega, désormais présidente d’Inditex ; et Roberto Cibeira, directeur général de longue date de la holding. Jose Arnau, autre proche collaborateur historique, a quitté le conseil en octobre. Un représentant de Pontegadea n’a pas souhaité qu’Ortega, Cibeira ou Arnau répondent aux questions de Forbes.
Lors d’un rare entretien accordé au Financial Times en 2020, Cibeira expliquait que Pontegadea ne recherchait « pas des rendements extraordinaires », mais plutôt « des investissements qui nous protègent, génèrent des flux de trésorerie réguliers et préservent la valeur du capital ». Il estimait alors que 95 % des biens immobiliers de la société se situaient dans des « emplacements de premier ordre », notamment les quartiers commerçants haut de gamme des grandes villes. Arnau ajoutait au cours du même entretien : « Nous percevons une quantité considérable de dividendes que nous devons réinvestir. Nous avons donc atteint une taille que nous n’aurions jamais imaginée. »
Ces dividendes ne cessent d’augmenter. Ortega devrait recevoir d’Inditex un montant record de 3,8 milliards de dollars, versé en deux tranches, en mai et en novembre. Et il s’emploie déjà activement à l’investir. En février, le gestionnaire d’actifs australien Macquarie a annoncé une opération de 8 milliards de dollars visant à racheter Qube Holdings, prestataire coté spécialisé dans la logistique d’import-export, en partenariat avec Pontegadea et un fonds de pension australien.
La part qui sera financée par Ortega reste incertaine, mais il trouvera probablement d’autres moyens d’investir ces nouvelles liquidités avant l’échéance fiscale fixée au 31 décembre par le gouvernement espagnol.
Cet article a été écrit par Giacomo Tognini et traduit par Forbes.be.
