Het paradigma is veranderd. Met hypotheekrentes die rond de 3-4% zijn gestabiliseerd, een toegenomen regelgevingsdruk (EPB, huurcontrole) en bouwkosten die met 40% zijn gestegen, is vastgoed geen rustig vaarwater meer. In 2026 kan de investeerder zich niet langer tevreden stellen met alleen “een zorgvuldige en ijverige persoon” te zijn, hij moet denken als een vermogensbeheerder. Strategische analyse met Rodolphe De Blieck, Managing Partner bij Bricksquare.
Als steen blijft het een veilige haven, maar de benadering ervan is radicaal veranderd. De tijd van de variabele rente van 1% en automatische waardevermeerdering is voorbij. Voor Rodolphe De Blieck, wiens bureau zowel familiebedrijven als institutionele beleggers adviseert, straft de huidige markt improvisatie maar beloont technische vaardigheid: “Het is veel minder een impulsieve beslissing. Tegenwoordig wordt er goed nagedacht over aankopen, en gaat men samen met een energie-auditor of een aannemer.”
Hier zijn de 5 hefbomen om een succesvol portefeuille te structureren in de huidige context.
1. Audit voor het ondertekenen
De geïnformeerde investeerder kijkt niet alleen naar de huur. Hij bestudeert het dossier zoals een investeringsfonds dat zou doen vóór een overname (Due Diligence).
De valkuil van mede-eigendom : Laat je niet misleiden door brute opbrengst. “Hoe is het reservefonds opgebouwd? Is de beheerder actief?”. Een slecht beheerde mede-eigendom is een latente verplichting (dak, lift normen) die uw netto-opbrengst jarenlang kan drukken.
Het stedenbouwkundig risico : Dit is vaak het blinde vlek. “We denken niet vaak genoeg aan stedenbouw.” Een eigendom kopen met een ongeregulariseerde overtreding betekent dat je geconfronteerd wordt met lange en kostbare administratieve procedures, of zelfs waardevermindering bij doorverkoop.
De “mini-bedrijf” aanpak : Beheer uw eigendom als een MKB. “Is het echt liquide in deze markt?”. De liquiditeit van het actief (gemakkelijkheid van doorverkoop) moet een toetredingscriterium zijn, niet een exitoverweging.
2. Beheers uw geografie
Moet je op jacht naar rendement in Charleroi of je kapitaal beveiligen in Elsene? Rodolphe De Blieck pleit voor een gouden regel: beheersing van het terrein.
De risicopremie : “In Charleroi zijn de opbrengsten waanzinnig, maar ken je de buurt?“. Zich ver van zijn basis verwijderen zonder micro-lokale kennis stelt bloot aan leegstand en wanbetaling, waardoor de verwachte bruto-opbrengst wordt verdund.
De “safe haven” van Brussel : Hoewel de opbrengsten daar minder zijn, biedt Brussel een quasi-totale verhuur zekerheid. “Je koopt een appartement in Flagey, je hebt een rij voor de deur“.
Let op het wettelijke kader 2026 : Vergeet niet dat Brussel nu een voorkeursrecht aan huurders oplegt (bevestigd door de huidige markttrends), wat het arbitreren van uw portefeuille bij doorverkoop kan bemoeilijken.
3. Activatoewijzing: de val van het kantoor, de veerkracht van de retail
Diversificatie is cruciaal, maar niet alle activaklassen zijn gelijkwaardig.
Het “outcast” actief : het kantoor. Eens de koning, lijdt het kantoorpand aan structurele onzekerheid na COVID. “Het is een beetje de paria geworden”. Bedrijven verminderen hun kantoorruimte of eisen hoogwaardig onroerend goed (nieuw, hoog presterend), waardoor de perifere kantoren verouderd raken met een hoge structurele leegstand.
De terugkeer van de retail : in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, herwinnen buurtwinkels en retailparken hun kracht, terwijl logistiek, ooit “niche”, nu een volwassen en verzadigde markt is.
De niches met hoog rendement : om de winstgevendheid te vergroten, mik op co-living of studentenhuisvesting, die “het risico spreiden over meerdere huurders” en hogere rendementen bieden, maar wel een intensievere beheer vereisen (hoge omloop).
4. De Capex-strategie: “value-add” of “turnkey”?
Met de inflatie van materialen (+40% de afgelopen jaren) is de renovatievergelijking veranderd. Twee scholen zijn in conflict:
De “core”-strategie (turnkey): je koopt een gerenoveerd of nieuw pand (soms onder 6% btw). De toegangsprijs is hoger, het directe rendement lager, maar je vermijdt operationele risico’s (budgetoverschrijdingen, lange vertragingen). Dit is de keuze van rust.
De “value-add”-strategie (energieslurper): een gebouw met EPC G kopen om het om te zetten naar A. Het is tegenwoordig de enige manier om “aanzienlijke waardevermeerdering” te creëren. Maar let op, dit vereist nauwkeurige projectmanagement. “Je moet ter plaatse zijn, de vakmensen coördineren“. Zonder technische expertise kan uw marge snel verdampen.
5. Financiële engineering: cashflow vóór hefboomwerking
Hefboomwerking blijft het krachtigste hulpmiddel voor vastgoedinvestering (“het is wat je rijker maakt“), maar het gebruik moet chirurgisch zijn met genormaliseerde tarieven van 3-4%.
Het evenwicht van de cashflow : streef niet meer naar totale zelfbekostiging als het te veel risico met zich meebrengt. Het doel is simpel: dat de huur de lening dekt, “plus een kleine extra” voor onverwachte kosten.
Eigen inbreng : met gemiddelde prijzen rond 350.000 € is vaak eigen inbreng vereist om deze financiële balans te handhaven en banken gerust te stellen die voorzichtiger zijn dan vijf jaar geleden.
De “Netflix”-factor (waardering) : om de huur te maximaliseren, is de branding van het pand cruciaal. In een markt gedomineerd door beeldvorming, wordt een smaakvol en “Instagram-waardig” ingericht appartement duurder en sneller verhuurd. “Het is echt het verschil tussen een zeer goede prijs en een normale prijs“.
