Beschuldigd van het opdrijven van vastgoedprijzen en het verdringen van Brusselse gezinnen, staat coliving centraal in een onafhankelijk onderzoek in opdracht van sectoroperatoren. De conclusies, voorgesteld op de BVS, nuanceren de kritiek aanzienlijk en tekenen een nog marginale, maar groeiende markt af.
Op het kruispunt van geprofessionaliseerde cohabitatie en servicewoningen is coliving sinds 2016 een vaste waarde in de Belgische hoofdstad, gericht op jonge professionals. Het concept bestaat uit volledig gerenoveerde grote eengezinswoningen, ontworpen voor een gemeenschappelijk leven met individuele kamers met eigen badkamer en ruime gemeenschappelijke ruimtes (uitgeruste keuken, wasruimte, woonkamer…), beheerd door een professionele exploitant.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt vandaag ongeveer 3.200 kamers verdeeld over zo’n 300 gebouwen. Een razendsnelle groei, want tussen 2021 en 2023 is het aantal eenheden verdrievoudigd. Deze snelle expansie heeft echter reacties uitgelokt, vooral van gemeenten die bezorgd zijn over de impact op het stedelijke weefsel en de vastgoedprijzen.
In deze context besloten de belangrijkste spelers in de sector een studie te bestellen bij IDEA Consult, gepresenteerd tijdens een seminarie bij de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. Het doel: het debat objectiveren, dat tot nu toe werd gevoed door percepties meer dan door gegevens.
Corners, een atypische speler op de Brusselse markt
Onder de operatoren die het initiatief voor deze studie namen, vinden we Corners, opgericht in april 2020 door Edouard Ralet en Thomas van den Berg. In tegenstelling tot marktleiders zoals Cohabs, Ikoab of Colive (allemaal opgericht in 2016), koos Corners voor een meer “boutique”-aanpak, gericht op de belofte van een serene plek, voelbaar in het ontwerp en de inrichting. Net als de andere operatoren hechten zij veel waarde aan duurzaamheid en materiaalkeuze.
“Een bijzonderheid van het Corners-model is ons geïntegreerde model: we zijn zowel ontwikkelaar als exploitant. We beheren niet voor derden, maar ontwerpen en beheren uitsluitend onze eigen gebouwen, zodat we consistentie en kwaliteit in de tijd kunnen garanderen“, legt Edouard Ralet uit.
In vier jaar tijd heeft Corners een portfolio opgebouwd van tien huizen en huisvest een honderdtal leden (een term die bewust is gekozen in plaats van “huurders” om het gemeenschapsaspect van het project te benadrukken). Het bedrijf onderscheidt zich ook door zijn “cool living“-positionering, met name belichaamd door zijn vlaggenschip op de Berckmansstraat in Sint-Gillis, waarvan de meubels voornamelijk tweedehands zijn via samenwerkingen met Les Petits Riens en Relieve Furniture.
Een sector onder druk van regelgeving
De Brusselse coliving is vooral geconcentreerd in de wijken rondom de Binnenstad: Sint-Gillis, Elsene, Etterbeek, Sint-Joost en Schaarbeek. In sommige gebieden is het aandeel van de omgebouwde huizen significant: in Sint-Gillis is 11% van de sinds 2015 verkochte huizen omgebouwd tot coliving, in Elsene 6% en in Etterbeek 5%. Na een snelle uitbreidingsfase tussen 2017 en 2021 stabiliseert het aantal omgebouwde eengezinswoningen, of daalt zelfs licht. Deze verandering wordt grotendeels toegeschreven aan nieuwe regelgeving. De sector blijft echter groeien, door in te zetten op grotere herbestemmingsprojecten.
Als reactie op deze groei hebben meerdere gemeenten fiscale maatregelen genomen. De stad Brussel voerde in 2023 een belasting in van 1.520 euro per kamer per jaar, terwijl Etterbeek koos voor een belasting van 90 euro per vierkante meter van de privékamer. “Deze belastingen zijn aanzienlijk: ter vergelijking, een gemeubileerde studio of een studentenverblijf bedraagt tussen de 200 en 400 euro per jaar“, benadrukt Edouard Ralet.
Naast de fiscaliteit is het regelgevingskader aangescherpt. Een besluit van de Brusselse regering van 15 mei 2024 vereist nu de verkrijging van een stedenbouwkundige vergunning om een coliving te creëren. Het toekomstige “Good Living“-reglement voorziet in verdere regelgeving voor de sector, met een maximum van 15 kamers per eenheid.
De bevindingen van het IDEA Consult-onderzoek
De studie uitgevoerd door IDEA Consult, met steun van de UPSI, analyseerde de impact van coliving op de Brusselse residentiële markt aan de hand van een representatieve steekproef van ongeveer 3.200 kamers verdeeld over 300 gebouwen. De conclusies doorbreken verschillende vooroordelen.
Op de acquisitiemarkt wordt een marginale impact gemeld: de coliving vertegenwoordigt 1 gebouw per 300 eengezinswoningen en 1 kamer per 188 woningen op regionaal niveau. “Geen structurele stijging van de huizenprijzen door coliving” kon worden aangetoond, met prijsontwikkelingen die een stabiele trend volgen sinds 2010, aangedreven door meer algemene marktmechanismen.
“De sector van coliving lijdt onder veel vooroordelen die ongegrond blijken in het licht van de gegevens. Ons wordt onder andere verweten een impact te hebben op de vastgoedprijs in Brussel. De studie toont duidelijk aan dat dit onmogelijk is: het aantal huizen in coliving is veel te beperkt om de markt te beïnvloeden“, stelt Edouard Ralet.
Met betrekking tot huurprijzen is de constatering genuanceerder. Statistische secties met het grootste aantal kamers van coliving hebben hogere huurprijzen en een sneller stijgingspercentage (+31% tussen 2018 en 2024, tegen +20% gemiddeld regionaal). Maar de studie benadrukt de moeilijkheid om een oorzakelijk verband vast te stellen, aangezien coliving zich precies ontwikkelt in al gentrificerende wijken.
De studie legt ook de kenmerken van het park bloot: 60% van de colivings telt tussen 6 en 10 kamers met een gemiddelde oppervlakte van 39 m² per kamer (inclusief gemeenschappelijke ruimtes). De mediane huurprijs is 560 euro exclusief kosten, oftewel 795 euro all-in. Bezettingsgraden zijn doorgaans boven de 90% en 85% van de colivings voldoet nu al aan het regionale energieprestatie-doel voor 2033.
Een antwoord op een specifieke vraag
In feite richt coliving zich op een specifieke doelgroep: jonge professionals tussen de 22 en 40 jaar, merendeels alleenstaand en mobiel. De samenstelling is typisch een derde Belgen, een derde Fransen en een derde andere nationaliteiten.
“Wanneer zij zich in een stad vestigen of aan een baan beginnen, projecteren zij zich voor zes maanden tot een jaar, en behouden ze de mogelijkheid om te verhuizen, van stad te veranderen of te wachten met het kopen van een huis“, legt Edouard Ralet uit. “Het eerste voordeel is flexibiliteit. Wij bieden een korte opzegtermijn van twee maanden zonder opzeggingsvergoeding. Het tweede is de gemeenschap. Het derde is de prijs: all-in zijn we gemiddeld tussen de 750 en 850 euro per maand.”
De studie van IDEA Consult concludeert dat coliving “voldoet aan een duidelijke en groeiende vraag van alleenstaanden en nieuwkomers“, en vormt “een aanvullende aanbod aan het klassieke vastgoedaanbod, zonder structureel afbreuk te doen aan het huisvestingsaanbod voor gezinnen“.
Op naar een coherent regionaal kader
De sector roept nu op tot geharmoniseerde regulering op regionaal niveau, naar het Londense model. “Het beleid moet de effecten beheersen zonder de ontwikkeling te blokkeren“, vat de studie samen. De uitdaging: expliciete normen en een uniforme benadering vaststellen om tegenstrijdigheden tussen gemeenten te voorkomen.
Voor Corners zijn de ontwikkelingsvooruitzichten ambitieus. Het bedrijf wil zijn expansie voortzetten in alle 19 Brusselse gemeenten, verder dan alleen de Europese wijk.
“In tegenstelling tot wat sommigen misschien denken, richten wij ons met coliving niet uitsluitend op expats die rond Europese instellingen cirkelen. Het is een markt die zich richt op alle jonge professionals, voornamelijk alleenstaanden (hoewel we één koppel per huis accepteren). Wij zijn ervan overtuigd dat deze markt aanzienlijk is. We gaan ons verder ontwikkelen, niet alleen in de wijken rond de Europese Commissie waar we twee huizen hebben, maar in alle 19 Brusselse gemeenten“, verwacht Edouard Ralet. In Parijs breidt coliving nu uit naar de eerste ring, in gebieden die toegankelijk zijn via de RER, voor leden die meer ruimte en groen willen.”
Hoewel de kritiek aanhoudt, erkennen sommige waarnemers (zoals Inter-Environnement Brussel) “de toe-eigening door een kapitalistisch systeem van een praktische overlevingsstrategie” geleidelijk aan de sociale nut ervan. De Brusselse coliving zoekt nog steeds zijn plaats, maar de studie van IDEA Consult voegt een stuk toe aan het dossier. Het sluit het debat niet af, maar verrijkt het met tot nu toe ontbrekende gegevens.
