De EPIFE wordt geleidelijk eigenaar van een deel van de omvangrijke vastgoedportefeuille van de Franse staat. De nieuwe publieke instelling ontstaat uit de transformatie van AGILE en moet het vastgoedbeheer efficiënter maken en de ecologische transitie financieren.
Met de oprichting van EPIFE, een nieuwe Établissement Public à Caractère Industriel et Commercial (EPIC), wil Frankrijk het beheer van zijn publieke vastgoed grondig hervormen. Het gaat om een enorme portefeuille van bijna 100 miljoen vierkante meter aan bebouwde oppervlakte.
Een nieuwe aanpak voor 100 miljoen vierkante meter
Tot nu toe werd dat vastgoed verspreid beheerd door verschillende ministeries. Met EPIFE wil de Franse staat evolueren naar een meer gecentraliseerde en geïntegreerde aanpak. Niet alle eigendommen worden meteen ondergebracht bij de nieuwe instelling. De overdracht gebeurt geleidelijk en wordt telkens per decreet vastgelegd.
Voor de overgedragen gebouwen verandert daarmee ook de relatie met de overheidsdiensten die ze gebruiken. Zij zullen niet langer tegelijk gebruiker en beheerder van het vastgoed zijn. Gebouwen kunnen voortaan via huurovereenkomsten of gebruiksrechten ter beschikking worden gesteld.
Het economische model van de nieuwe vastgoedinstelling zal onder meer steunen op huurinkomsten. Zo wil de Franse staat evolueren van een eerder passieve eigenaar naar een strategische vastgoedbeheerder. Ongebruikte of energieverslindende vierkante meters moeten daarbij beter worden benut.
Ook duurzaamheid speelt een centrale rol. Administratieve gebouwen moeten op lange termijn efficiënter, energiezuiniger en duurzamer worden beheerd. Die ambitie werd vastgelegd in de wet die op 18 augustus werd afgekondigd.
Van vastgoedbeheerder naar strategische eigenaar
De basis voor die hervorming werd gelegd door AGILE, de Agence de gestion de l’immobilier de l’État. De organisatie bereidde de afgelopen jaren de financiële en ecologische omslag van het Franse overheidsvastgoed voor.
AGILE ontstond in 2021 uit Sovafim en is een onderneming waarvan het kapitaal volledig in handen is van de overheid. Ze groeide uit tot een operationele speler binnen het vastgoedbeleid van de Franse staat.
De organisatie bouwde expertise op in onder meer vermogensbeheer, vastgoedbeheer, onderhoud, projectmanagement, waardebepaling en energie-efficiëntie. Daarmee legde AGILE de fundamenten voor de veel bredere rol die EPIFE voortaan moet opnemen.
Een prijskaartje voor het gebruik van overheidsgebouwen
Een belangrijk onderdeel van de hervorming is de invoering van een financiële prikkel voor het gebruik van vastgoed. Overheidsdiensten zullen voor bepaalde overgedragen gebouwen huur betalen.
Die huurprijs moet de werkelijke kosten van het vastgoed zichtbaar maken. Tegelijk moet ze administraties stimuleren om efficiënter met hun beschikbare ruimte om te gaan.
De inkomsten kunnen vervolgens worden gebruikt voor onderhoud en renovaties. Ook de energetische verduurzaming van de overgedragen vastgoedportefeuille moet ermee worden gefinancierd.
De transformatie van AGILE naar EPIFE moet uiterlijk op 1 januari 2027 afgerond zijn. De regering plant in 2027 een eerste reeks vastgoedoverdrachten, onder meer in Normandië en het departement Nord. Vanaf 2028 moeten verdere overdrachten volgen.
Parlement uit bezorgdheid
De verregaande centralisering leidt ondertussen tot vragen in het Franse Parlement. Verschillende parlementsleden vrezen dat financiële efficiëntie te zwaar kan doorwegen op de behoeften van de openbare dienstverlening.
Wanneer het gebruik van overheidsgebouwen rechtstreeks aan een huurprijs wordt gekoppeld, ontstaat immers extra druk om locaties financieel te optimaliseren. Vooral gebouwen die minder intensief worden gebruikt of hoge onderhoudskosten hebben, kunnen daardoor ter discussie komen te staan.
Erfgoed botst met klimaatambities
Een andere uitdaging wordt het evenwicht tussen het behoud van historisch vastgoed en de klimaatdoelstellingen van de Franse overheid. Veel overheidsgebouwen hebben een belangrijke architecturale of historische waarde.
Tegelijk vragen strengere energievereisten om ingrijpende renovaties en investeringen. EPIFE zal daarom moeten zoeken naar een evenwicht tussen erfgoedbehoud, energieprestaties en financiële haalbaarheid.
Kan Frankrijk iets leren van België?
Voor een vergelijkbaar model hoeft Frankrijk niet ver te zoeken. België beschikt al sinds 1971 over de Regie der Gebouwen, die instaat voor het vastgoedbeheer van de federale overheid.
Vandaag beheert de instelling ongeveer 7 miljoen vierkante meter vastgoed. Het Belgische model toont zowel de voordelen van een gecentraliseerd vastgoedbeheer als de moeilijkheden die daarbij in de praktijk kunnen ontstaan.
De Belgische ervaring kan daardoor een interessante testcase vormen voor Frankrijk. De oprichting van EPIFE belooft immers meer efficiëntie en een duurzamer vastgoedbeleid, maar de uitvoering zal bepalen of die ambities ook werkelijkheid worden.
