Avec 2.079 transactions, le segment résidentiel à plus d’un million d’euros a franchi un seuil historique en 2025, selon une analyse des chiffres du SPF Économie publiée par Christie’s International Real Estate Belgium, filiale du groupe Hillewaere. Le luxe immobilier progresse de 27,3% en un an, davantage que le marché immobilier belge global, +20,6%. La Flandre concentre près de trois quarts des ventes, mais la Wallonie affiche la croissance la plus rapide.
Jamais autant de maisons et d’appartements à plus d’un million d’euros n’ont changé de propriétaire en Belgique qu’en 2025. Sur les 156.497 logements vendus dans le pays l’an dernier, selon Statbel, le plus haut total depuis 2010, le seul segment supérieur au million d’euros représente 2.079 transactions : 1.651 maisons et 428 appartements. Le marché du luxe a ainsi franchi pour la première fois la barre des 2.000 ventes annuelles, après 1.633 en 2024 et 1.673 en 2023.
Un rythme supérieur au marché global
La progression du haut de gamme dépasse celle de l’ensemble du marché résidentiel. Les transactions à plus d’un million d’euros ont augmenté de 27,3% sur un an, contre 20,6% pour le marché global. Les prix médians, eux, sont restés stables, voire en léger recul : 1.275.000 euros pour les maisons, -1,15%, et 1.398.347 euros pour les appartements, -0,1%.
« 2025 a été une véritable année grand cru pour le segment haut de gamme, notamment grâce à une très forte augmentation du nombre de maisons à plus d’un million d’euros vendues », commente Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et de Christie’s International Real Estate Belgium. Il tempère toutefois l’enthousiasme : « L’acheteur de luxe est devenu plus critique en raison de la situation géopolitique, de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation du coût de la vie, et une tarification correcte est cruciale pour une vente rapide. Les biens dont le prix demandé est trop ambitieux, qui présentent des problèmes énergétiques importants ou dont l’emplacement est moins exceptionnel restent en vente beaucoup plus longtemps. »
Croissance record en Wallonie
Sur l’année écoulée, environ 75% des biens à plus d’un million d’euros ont été vendus en Flandre, 15% en Région de Bruxelles-Capitale et 10% en Wallonie. En pourcentage, la dynamique régionale est inversée : c’est la Wallonie qui affiche la plus forte hausse, +60,9%, devant la Flandre, +27,5%, et Bruxelles, +10,2%.
| Région | Total 2024 | Total 2025 | Évolution |
|---|---|---|---|
| Flandre | 1.213 | 1.546 | +27,5% |
| Bruxelles | 282 | 311 | +10,2% |
| Wallonie | 138 | 222 | +60,9% |
Au sud du pays, le Brabant wallon bat tous les records avec 134 transactions à plus d’un million d’euros, 131 maisons et 3 appartements, contre 87 l’année précédente. La province de Liège, +106,25% à 33 ventes, et celle du Hainaut, +77,78% à 32 ventes, effacent la baisse enregistrée en 2024. Selon Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie’s International Real Estate Brussels, la fiscalité a joué un rôle déterminant.
« La baisse des droits d’enregistrement de 12,5% à 3% en Région wallonne a non seulement stimulé les ventes globales de maisons et d’appartements, mais a également donné un coup de pouce supplémentaire au segment du luxe. La différence entre les droits d’enregistrement flamands et wallons n’étant plus que de 1%, les communes vertes situées du côté wallon de la frontière linguistique et au sud de Bruxelles ont également gagné en attractivité auprès des acheteurs bruxellois ou flamands. »
Un « triangle du million » au sud-est de Bruxelles
Dans la capitale, le trio de tête reste inchangé : Uccle, 99 transactions, Ixelles, 52, et Woluwe-Saint-Pierre, 46. Une nuance mérite attention : pour la première fois, le prix médian des maisons à Ixelles, 1.400.000 euros, dépasse celui d’Uccle, 1.330.000 euros, commune où il avoisinait pourtant 1,5 million d’euros en 2022 et 2023. Le marché des appartements ixellois suit la même trajectoire baissière, avec un prix médian autour de 1,2 million d’euros, contre 1,5 million trois ans plus tôt.
| Commune bruxelloise | Maisons | Appartements | Total 2025 |
|---|---|---|---|
| Uccle | 84 | 15 | 99 |
| Ixelles | 31 | 21 | 52 |
| Woluwe-Saint-Pierre | 38 | 8 | 46 |
| Bruxelles-Ville | 11 | 18 | 29 |
| Auderghem | 14 | 1 | 15 |
Au-delà des frontières administratives, Jean-Marc Delcroix identifie « un véritable triangle des millions formé à partir de trois pôles : Uccle-Ixelles, Lasne et Woluwe-Saint-Pierre-Tervuren », chacun influençant les prix dans les communes environnantes. Lasne en fournit l’illustration la plus marquante : avec 44 transactions, 43 maisons et 1 appartement, la commune brabançonne a doublé son volume par rapport à 2024 et stimule la dynamique de Waterloo, 28 ventes, et de Braine-l’Alleud, 21 ventes, toutes deux en forte hausse.
Anvers et la côte tirent la Flandre
Au nord du pays, la province d’Anvers signe la plus forte progression flamande, +44,6%, à 444 transactions, devant la Flandre orientale, +36%, et le Brabant flamand, +20,1%. La Flandre occidentale conserve la première place en volume absolu, 505 ventes, portée notamment par sa façade littorale. La province du Limbourg reste, elle, en queue de peloton avec 56 transactions, +12%.
Knokke-Heist concentre à elle seule près d’un septième des transactions belges à plus d’un million d’euros : 101 maisons et 189 appartements, soit 290 ventes, +11,5%. La station balnéaire représente près de 44% de tous les appartements de luxe vendus en Belgique en 2025.
« On y vend plus de biens immobiliers valant plusieurs millions qu’en toute la Wallonie et presque autant que dans l’ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale », observe Bart Van Delm. Malgré le volume, les prix médians ont reculé : -7,3% pour les maisons, 1.900.000 euros, et -3,9% pour les appartements, 1.485.000 euros. Pour le directeur général, c’est le signe « qu’à Knokke-Heist aussi, les acheteurs se laissent moins bousculer et négocient avec plus de fermeté ». Bruges, 50 transactions, Koksijde, 21, Ostende, 16, De Haan, 13, et Nieuwpoort, 10, complètent le classement côtier.
Quelles perspectives pour 2026 ?
Le premier trimestre 2026 s’inscrit dans la continuité de l’année précédente, malgré un environnement géopolitique tendu et une nouvelle hausse des taux hypothécaires consécutive, fin février, aux bombardements israélo-américains sur l’Iran. Sur cette période, Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium enregistrent 50% de transactions supplémentaires dans le segment du luxe par rapport au premier trimestre 2025.
« Bien sûr, nous ne sommes même pas encore à la moitié de l’année », nuance Bart Van Delm. « Mais si l’on observe les marchés boursiers internationaux, ceux-ci ont, dans de nombreux cas, déjà compensé ce énième revers. Nous prévoyons que, comme l’année dernière, l’acheteur du segment de luxe continuera à rechercher des biens immobiliers de qualité, à des prix raisonnables, situés dans les meilleurs emplacements. »
Autre indicateur de la diffusion du phénomène : le nombre de communes belges affichant au moins dix transactions à plus d’un million d’euros est passé de 31 à 44 en un an. Une diversification que Bart Van Delm attribue à la fois à l’effet d’entraînement des communes phares et à la hausse générale des prix, qui fait basculer un nombre croissant de biens au-dessus du seuil symbolique du million d’euros.
