Vous possédez un bien en location ? Alors vous le savez : le compte à rebours a commencé. Certificat PEB obligatoire, normes qui se durcissent, locataires de plus en plus attentifs à leur facture énergétique — le marché locatif belge vit une mutation silencieuse mais profonde. Et contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce ne sont pas les grands discours sur le climat qui font bouger les lignes, mais une réalité bien plus prosaïque : la valeur du patrimoine.
C’est le constat, chiffré et sans détour, qui ressort de l’enquête Sustainable Real Estate 2025, menée par Profacts en collaboration avec BNP Paribas Fortis. Une radiographie inédite de 2.300 Belges — dont 300 bailleurs — qui révèle un secteur locatif en pleine accélération, et quelques angles morts qui pourraient coûter cher.
95 % des bailleurs ont pris le virage
Le chiffre est massif : 95 % des bailleurs belges ont déjà entrepris, sont en train d’exécuter ou projettent des travaux de rénovation énergétique. Mais c’est l’intensité de l’engagement qui frappe vraiment.
46 % des bailleurs réalisent actuellement des travaux, contre seulement 31 % chez les propriétaires occupants — un écart de 15 points qui traduit une pression à agir nettement plus forte dans le secteur locatif.
Les travaux privilégiés ? Ceux qui pèsent le plus lourd dans le calcul du PEB. En tête des interventions déjà effectuées, on retrouve d’abord l’isolation de la toiture (51 %), le vitrage haute performance (45 %), les chaudières à haute efficacité (42 %) et l’isolation des façades (41 %). Les équipements de gestion active — ventilation (32 %), panneaux solaires (32 %), systèmes de gestion énergétique (33 %) — complètent le tableau d’une approche de plus en plus intégrée.
L’environnement ? Oui, mais après le portefeuille
Parlons franchement : ce n’est pas Greta Thunberg qui fait sortir le carnet de chèques des bailleurs belges. Les motivations déclarées sont limpides — et parfaitement rationnelles.
En tête : la hausse de la valeur patrimoniale, citée par 55 % des bailleurs, contre 39 % chez les propriétaires occupants. Suivent l’amélioration du certificat PEB (52 %), le respect des obligations légales (48 %) et l’augmentation du loyer ou de la valeur locative (46 %).
La réduction de l’impact climatique ? Elle arrive en cinquième position, mentionnée par 35 % des répondants seulement.
Ce n’est pas du cynisme — c’est de la logique d’investisseur. Dans un marché où les biens mal classés risquent de devenir plus difficiles à louer ou à vendre, la rénovation énergétique n’est plus une option éthique : c’est une stratégie de préservation du capital.
Le nerf de la guerre : comment financer ?
C’est là que les choses se compliquent. Car rénover un bien locatif, c’est souvent jongler avec plusieurs sources de financement simultanément.
L’enquête révèle un quasi-équilibre inédit : 49 % des bailleurs financent sur fonds propres, mais 44 % recourent à un prêt bancaire — un écart de seulement 5 points. Chez les propriétaires occupants, cet écart atteint 19 points, avec 52 % de fonds propres contre 33 % de prêt.
Les bailleurs sont donc significativement plus dépendants du financement externe — et les montages multi-sources sont la norme plutôt que l’exception.
« Les bailleurs belges sont en première ligne de la transition énergétique du parc immobilier et ils attendent de leur banque un accompagnement qui dépasse la simple mise à disposition d’un crédit rénovation », explique Laurent Loncke, responsable du Retail Banking chez BNP Paribas Fortis. « Nos conseillers les aident à construire un plan de financement cohérent en fonction de leurs objectifs patrimoniaux et environnementaux, les orientent vers les subsides et primes auxquels ils ont droit, et les accompagnent dans la compréhension des obligations réglementaires qui s’appliquent à leurs biens. »
PEB 2050 : les bailleurs savent… mais pas tous
Sur le front réglementaire, les bailleurs affichent un niveau d’information supérieur à celui des propriétaires occupants. Mais des lacunes subsistent — avec des conséquences potentiellement coûteuses.
L’objectif du certificat PEB obligatoire à atteindre d’ici 2050 est connu de :
- 73 % des bailleurs flamands, contre 51 % des propriétaires occupants ;
- 77 % des bailleurs bruxellois, contre 55 % des propriétaires occupants.
Un écart de 20 à 22 points qui confirme que les bailleurs suivent de plus près l’évolution réglementaire — logique, puisqu’ils citent l’obligation légale comme troisième motivation d’investissement.
Plus révélateur encore : la connaissance précise de la valeur PEB de leurs biens. En Flandre, 79 % des bailleurs connaissent le score exact d’au moins un de leurs biens locatifs, contre seulement 41 % des propriétaires occupants pour leur résidence principale. À Bruxelles, l’écart atteint 34 points, avec 86 % contre 52 %. En Wallonie, il est de 25 points, avec 62 % contre 37 %.
L’explication est juridique : la mention du certificat PEB est obligatoire dans les annonces et contrats de location. Ce qui est contrainte administrative devient, de fait, outil de pilotage patrimonial.
Le verdict des locataires : « Réactifs, pas proactifs »
Voilà peut-être le chiffre qui devrait faire réfléchir les bailleurs les plus attentistes.
64 % des locataires perçoivent l’attitude de leur bailleur face aux investissements durables comme réactive — c’est-à-dire conditionnée par les plaintes ou les obligations légales. Seuls 10 % la décrivent comme très proactive.
Ce regard extérieur n’est pas anodin. Dans un marché locatif où la performance énergétique devient un critère de choix croissant — et où les factures d’énergie pèsent lourd dans le budget des ménages —, la proactivité en matière de durabilité devient un avantage concurrentiel.
Les biens les moins performants risquent de voir leur attractivité diminuer, leur vacance locative augmenter et, in fine, leur valeur s’éroder. À l’inverse, un bien rénové, bien classé, avec des charges maîtrisées, se loue plus vite et plus cher.
Une course contre la montre
Le marché locatif belge est engagé dans une course contre la montre réglementaire. Les bailleurs l’ont compris — et ils agissent. Mais leur motivation première reste patrimoniale : valoriser, sécuriser, rester compétitif.
Le financement reste le point de friction majeur. Avec des montages de plus en plus complexes, le rôle de la banque évolue : moins simple pourvoyeur de crédit, davantage architecte de solutions intégrées.
Quant aux locataires, ils observent — et ils jugent. Dans quelques années, la performance énergétique d’un bien pourrait bien peser autant que son emplacement dans la décision de location.
Pour les bailleurs qui hésitent encore, le message de l’enquête est clair : ceux qui attendent le dernier moment paieront le prix fort — en travaux d’urgence, en perte de valeur et en opportunités manquées.
