Jarenlang in de schaduw van zijn glimmende buren, heeft Saint-Martin de Belleville zich in een paar jaar tijd gevestigd als een van de meest gewilde dorpen in de 3 Valleien. Niet zo feestelijk als Val Thorens, noch zo opzichtig als Courchevel, cultiveert het skigebied een unieke positie: ingetogen luxe, geworteld in authentieke Alpenwaardes, wat steeds meer topmanagers aantrekt die op zoek zijn naar discretie, rust en luxe.
Het laatste echte dorp in het hart van het grootste skigebied ter wereld (600 kilometer verbonden door 334 pistes vanaf de ski’s) biedt Saint-Martin-de-Belleville directe toegang tot 82 pistes en bijna 160 kilometer skiën, waarvan 90% zich boven de 1.800 meter bevindt. Dit garandeert duurzaamheid van de sneeuw, een doorslaggevend argument nu de toekomst van skiën steeds vaker ter discussie staat.
“Hier kent iedereen elkaar. We zitten in een echt dorp, ingeklemd tussen de slager, de bakker en de school“, vat de burgemeester, Claude Jay, samen. Een ansichtkaartensfeer die klanten aantrekt die verlangen naar rust en architecturale samenhang. “Saint-Martin is zowel chic als discreet. Geen bling-bling, maar een klein coconnetje dat erg in de smaak valt“, legt hij uit.
Les Belleville is een berggemeente gelegen in Tarentaise, in het departement Savoie. Met zijn 33 het hele jaar door bewoonde dorpen en zijn 3.586 inwoners strekt het zich uit over een gebied van 22.755 hectare, het derde grootste van Savoie. De gemeente omvat drie bekende winter- en zomerresort: Saint-Martin de Belleville, evenals Les Menuires en Val Thorens.
Hoe de vallei zijn transformatie heeft gepland
Tot 1965 leefde Saint-Martin-de-Belleville nog in het ritme van vroeger. Geïsoleerd in zijn vallei, had de bevolking alleen veeteelt als enige bron van inkomsten en overleefde ze moeizaam. Jongeren verlieten het land om elders hun geluk te zoeken.
Om de vallei te redden, nam Nicolas Jay, toenmalig burgemeester van Saint-Martin-de-Belleville, het initiatief om een studie te starten naar de toeristische ontwikkeling van zijn gemeente en een ontwikkelingsplan voor te stellen. Hij kreeg steun van Joseph Fontanet, Minister en Voorzitter van de Algemeen Raad van Savoie, die hem zou opvolgen als burgemeester. Het markeerde het begin van een periode die de fysieke verschijning van de Vallei van Belleville en het leven van zijn inwoners veranderde.
Val Thorens, Les Ménuires, Saint-Martin: de ontwikkeling van de skistations
In 1964 begonnen de eerste werken aan de uitrusting van het skistation van Menuires, waarvan de daadwerkelijke start in 1967 plaatsvond. Parallel aan de geleidelijke ontwikkeling van het skigebied van Menuires begon in 1973 de bouw van een nieuw station op 2.300 meter hoogte: Val Thorens. Vervolgens zal in 1983 een kleine toeristische eenheid ontstaan in Saint-Martin de Belleville.
Naast de zeer bekende Menuires en Val Thorens is Saint-Martin de Belleville beetje bij beetje gegroeid tot wat nu een klein luxecocon is in het hart van de 3 Valleien.
Gelukkig is het premium worden niet ten koste gegaan van de lokale identiteit. Recente gebouwen (zoals het hotel Lodji of het M Lodge) respecteren nauwgezet de bergarchitectuur. “Het is kwalitatief zonder overdadig te zijn. We hebben het oorspronkelijke charm weten te behouden zonder het dorp te beschadigen“, benadrukt de burgemeester. De gemeente heeft ook bewust het aantal en de omvang van de hotels beperkt, terwijl de ruimtelijke ordeningsregels zijn verscherpt, met name op het gebied van hoogte en bebouwde oppervlakte.
Vastgoeddruk en stijgende prijzen
Dit succes heeft echter een keerzijde: een spectaculaire stijging van de vastgoedprijzen. De geleidelijke transformatie van familiechalets in secundaire woningen of toeristische eigendommen heeft het aanbod verminderd en de prijzen opgedreven. “We kunnen tegenwoordig de prijs per vierkante meter tussen 10.000 en 20.000 euro schatten“, verklaart de burgemeester.
Familieoverdrachten, die vroeger gebruikelijk waren, zijn ingewikkelder geworden, belemmerd door successiekosten en de belasting op onroerend goed. “Sommige inwoners die met pensioen gaan, zien hun levensstandaard dalen en kiezen ervoor om te verkopen“, observeert hij. Het resultaat: weinig aanbod op de markt, maar nog steeds een sterke vraag van liefhebbers van het dorp die bereid zijn te investeren.
Een lokale bevolking het hele jaar door behouden
In het licht van deze druk probeert de gemeente de sociale balans te behouden. Saint-Martin de Belleville telt ongeveer 3.565 inwoners het hele jaar door en het doel is duidelijk: de lokale bevolking de mogelijkheid geven om in de vallei te wonen en te werken. Verschillende huisvestingsprogramma’s zijn ontstaan: gemeentelijke verkavelingen, tussenhuisvesting, begeleide privé-initiatieven.
“Elk jaar creëren we nieuwe huisvesting, maar het zijn lange projecten. Het duurt soms tien jaar om een resultaat te behalen“, herinnert de burgemeester. Er zijn momenteel projecten in uitvoering of in studie, onder andere in Bettex (50 woningen), Villarly (ongeveer vijftien woningen) of Frênes, met 27 woningen (waarvan 5 gereserveerd voor socio-professionals) gepland eind 2027. De gemeente ondersteunt ook huurwoningprogramma’s door middel van voorzieningen zoals OPAC Savoie.
Een discrete clientèle, weg van de glitter
In tegenstelling tot sommige Alpine resorts trekt Saint-Martin de Belleville geen showbusiness-sterren aan. “We bevinden ons eerder bij ondernemers, discrete persoonlijkheden die op zoek zijn naar rust en een luxe die niet opzichtig is“, bevestigt Claude Jay. Kortom, Saint-Martin is zeker niet een openlucht theater voor beroemdheden. Enkele namen circuleren, maar de regel blijft discretie. De cliëntèle bestaat voornamelijk uit grote bazen uit Frankrijk en het buitenland, grote fortuinen op zoek naar rust, bergliefhebbers die de media-exposure ontvluchten. Bijvoorbeeld, we hebben er een topmanager van F1 ontmoet, een baas van een low-cost luchtvaartmaatschappij, een voormalige Franse Olympische medaillewinnaar of de Franse baas van een grote online kledingwinkel.
Een positionering die ook de Verviétois René Baudinet heeft aangetrokken, baas, samen met zijn twee zonen, van het Lodji, een prachtig viersterrenhotel, aan de voet van de pistes van Saint-Martin. Hij werd verliefd op het dorp eind jaren 1990 en nam in 2004, met twee partners, het voormalige Alp Hotel over, met het idee om er een paar jaar later appartementen van te maken: “André Plaisance, de toenmalige burgemeester, had ons verteld: ‘Een hotel dat sluit, is een mislukking in het resort en ik wil geen mislukking in mijn resort.’ We hebben er daarom voor gekozen om het te laten evolueren in plaats van het om te vormen tot appartementen“, vertelt hij. Het etablissement is zo van drie naar vier sterren gegaan, en vergezelt geleidelijk de opwaardering van het resort, en geeft zo geboorte aan het Lodji, een etablissement dat erin geslaagd is om het Belgische feest en de sfeer in het hart van de 3 Valleien te brengen.
Een weddenschap op de lange termijn
De schaarste aan skiresorts (bijna 200 zijn gesloten in de Alpen in twintig jaar tijd) versterkt nog meer de aantrekkingskracht van Saint-Martin de Belleville. Zijn hoogte, sneeuwzekerheid, en directe nabijheid tot Val Thorens, herhaaldelijk verkozen tot beste resort ter wereld, maken het tot een veilige haven. “Eigenaren herverkopen tegenwoordig elders om hier te investeren, waar het risico minder groot is“, benadrukt René Baudinet.
De opwaardering is, zoals gezegd, zonder architectonische hardheid verlopen, maar met een verbluffende economische impact. Nieuwe constructies voldoen aan strikte richtlijnen: beperkte volumes, traditionele materialen, landschappelijke integratie. Het Lodji of het M Lodge belichamen deze ingetogen luxe, ver van het bling-bling. Weinig hotels, maar hotels van zeer hoge kwaliteit.
Direct gevolg: de explosie van de prijzen. Een appartement dat eind jaren 1990 het equivalent van 150.000 euro waard was, ligt nu ruim boven de 800.000 euro. De prijs per vierkante meter schommelt, zoals gezegd, nu tussen de 10.000 en 20.000 euro. “Ik heb zelfs op hoogte een chalet gezien voor 27.000 euro per vierkante meter“, vervolgt René Baudinet. Het aanbod is dus zeldzaam en de vraag blijft hoog.
De vastgoedschok en zijn sociale effecten
Deze prijsstijging heeft de lokale balans sterk veranderd. De waardestijging van onroerend goed heeft veel inwoners in de belasting op onroerend goed vermogen geduwd. Erfenissen zijn zwaarder geworden, soms onmogelijk om mee om te gaan. Sommige gepensioneerden kiezen ervoor te verkopen, geïntimideerd door de fiscaliteit of aangetrokken door bedragen die vroeger ondenkbaar waren.
Maar achter de verburgerlijking van het dorp schuilt een centrale zorg: hoe blijven we degenen huisvesten die er het hele jaar door wonen? Om hen vast te houden, heeft de gemeente het aantal projecten voor verkavelingen, tussenwoningen en programma’s voor de lokale bevolking vermenigvuldigd. Maar ruimtelijke ordening vraagt tijd. Tien jaar zijn soms nodig om een wijk uit de grond te trekken.
Kortom, in de komende jaren, zonder aangekondigde revolutie, zal het dorp blijven evolueren met kleine stappen: renovatie van iconische gebouwen, versterking van het commerciële aanbod, humane hotelprojecten.
Vandaag blijft er weinig te bouwen, weinig te verkopen. En dat is precies wat de waarde van de plek vormt. Saint-Martin de Belleville heeft niet geprobeerd een symbool van Alpijnse luxe te worden. Het is bijna tegen zijn wil gebeurd. Op voorwaarde, zoals de burgemeester met een glimlach samenvat, om nooit het essentiële op te geven: “Vooral niet onze ziel. ”
In Saint-Martin de Belleville schreeuwt de luxe niet. Het wordt gewoon geleefd.
Demetrio Scagliola (met L.B.)
