Bruxelles compte environ un million de mètres carrés de bureaux vides, et la moitié des surfaces de bureaux louées reste inoccupée. Avec (re)Space, lancée à l’été 2024, Pierre Colaiacovo veut convertir cette crise en opportunité. Son principe : opérer les bureaux vides comme des hôtels, en les transformant en lieux de travail flexibles, de coworking et d’événement. Entretien.
Pierre Colaiacovo n’est pas un homme de l’immobilier. Diplômé de la Solvay Brussels School, passé par PwC, il a rejoint en 2015 l’agence événementielle et créative bruxelloise Profirst, fondée en 1988 par Bruno Pani, Jean-Philippe Maes et Bernard Stas. Il y a occupé les postes de directeur des opérations puis de directeur financier avant d’en lancer, à l’été 2024, une excroissance immobilière : (re)Space. La startup, qu’il a fondée avec Bruno Pani et Jean-Philippe Maes, identifie des bâtiments vides ou sous-occupés et les transforme en bureaux flexibles, espaces de coworking et lieux d’événement, pour le compte des propriétaires. Deux sites sont aujourd’hui en activité à Bruxelles et dans sa périphérie. Rencontre.
Forbes Belgium — Comment présetez-vous (re)Space ?
Pierre Colaiacovo — Je crois profondément que l’immobilier a oublié ses utilisateurs. Ou plutôt qu’il n’a pas anticipé assez vite le changement de paradigme dans notre façon de vivre, de travailler et d’occuper les lieux. En Europe, il y a des millions de mètres carrés de bureaux vides. Ce n’est pas parce que nous n’avons plus besoin de bureaux, mais parce que ces bureaux ne correspondent plus à la manière dont nous travaillons. (re)Space, c’est simple : nous opérons les bureaux vides comme des hôtels. Nous concevons les lieux, nous les aménageons et nous les faisons vivre. Concrètement, nous travaillons avec les propriétaires sur leurs propres bâtiments, et nous montons aussi des lieux sur mesure pour différents types d’organisations. Moi, je viens de la consultance aux entreprises : je connais leurs vrais besoins, leur langage, leur manière de décider. C’est aussi ce qui change. Je pense l’immobilier depuis l’utilisateur, et pas depuis l’actif.
— Comment cela fonctionne-t-il, en pratique ?
— Il y a deux portes d’entrée. La première, ce sont les propriétaires. Ils arrivent avec une problématique d’actif : leur bien n’est occupé qu’à 30, 50 ou 70 %, parfois pas du tout, et il reste du vide en permanence. Pour la plupart d’entre eux, un immeuble est un actif financier ; un taux d’occupation trop faible, c’est une moins-value, un rendement qui n’est pas au rendez-vous. Nous arrivons alors avec une approche sur mesure : nous regardons l’immeuble dans son environnement, nous évaluons ses forces, ses faiblesses, ses risques et ses opportunités, et nous nous demandons ce que nous pouvons en faire. Toujours en partant du principe que le concept même du bureau a changé. Un bureau, aujourd’hui, doit être un lieu où l’on a envie de venir, où l’on vit des expériences, où l’on peut socialiser et tenir de bonnes réunions. J’apporte une expertise plus expérientielle, plus créative, pour repenser ces lieux, puis je les opère. La seconde porte d’entrée, c’est l’entreprise. Prenez une société qui grandit : beaucoup d’entreprises bougent aujourd’hui, soit elles scalent, soit elles se réduisent, parce que tout évolue très vite. Elles ont besoin d’externaliser au maximum leurs besoins en bureaux. J’arrive avec une solution adaptée à chaque cas, qu’il s’agisse de besoins RH, de bien-être au travail, de l’envie de revenir au bureau, mais aussi d’enjeux commerciaux ou de coûts.
— Avez-vous un cas concret à partager ?
— Oui, Wonka AI, une société que je recommande. À la base, ce sont deux fondateurs, Antoine et Cédric, tous deux âgés de moins de 30 ans. Antoine, le directeur technique, avait posté sur LinkedIn pour chercher un cofondateur ; c’est Cédric qui lui a répondu. Ils ont lancé leur premier produit il y a deux ans et développent des solutions qui augmentent la performance des entreprises grâce à l’intelligence artificielle. Antoine est venu me voir en me disant qu’ils étaient en train de scaler, qu’ils étaient dans un incubateur, mais qu’il ne s’y retrouvait pas. Je lui ai répondu de venir dans un (re)Space. Ils sont d’abord arrivés au (re)Space European Quarter, où ils ont continué à grandir, en passant de 20 à 30 puis 40 personnes. Leurs besoins ont évolué : plus de place, quelque chose d’un peu plus statutaire, et l’envie de rayonner au-delà de Bruxelles, avec une présence en Flandre. Ils sont aujourd’hui une cinquantaine et s’installent au (re)Space Airport, à Zaventem. Nous les accompagnons de A à Z, de l’étude de leurs besoins à l’aménagement : salles de réunion, espace commun, la salle avec la PlayStation, des frigos remplis. L’idée, c’est qu’ils puissent se concentrer sur leur métier. J’ajoute que j’essaie de transformer la plupart de mes clients en partenaires : Wonka AI travaille en retour sur nos propres problématiques et nous aide à devenir une société dopée par l’IA.
— Ces lieux vous appartiennent-ils ?
— Non, nous ne sommes pas propriétaires, et nous n’avons pas vocation à l’être. C’est un projet de plateforme, un modèle asset light. Nous commençons par accompagner les propriétaires : c’est par eux que nous sourçons les lieux et que nous en avons à disposition. Nous sommes à leur service. Une fois que nous disposons de ces espaces, nous les mettons en correspondance avec les besoins des entreprises, et nous les transformons. La transformation vient d’abord, l’opération ensuite.
— Et le modèle économique ?
— Je passe un accord avec le propriétaire, avec différents types de contrats, là encore sur mesure : un management contract, un service contract, selon ses besoins, mais qui crée toujours un bénéfice de son côté. Avec les utilisateurs, j’ai des contrats de location de long, moyen ou court terme. Et quand je parle d’utilisateurs, il y a ceux qui occupent des bureaux, mais aussi beaucoup d’utilisateurs « événementiel » ou « meeting », qui viennent uniquement pour une réunion d’une demi-journée. C’est une clientèle assez variée, à qui nous proposons des lieux qualitatifs et premium, avec une opération sur mesure. Un bureau (re)Space, ce n’est d’ailleurs jamais qu’un bureau : c’est aussi un restaurant ou une expérience food, des salles de réunion et des espaces d’événement. Je viens du monde de l’événementiel, et cela demande un savoir-faire particulier, celui qui permet de transformer en un clin d’œil un espace nu en un lieu équipé d’écrans, avec la restauration et la création en plus.
— Sur le fond, quel est le problème des bureaux aujourd’hui ?
— Le monde a changé, et il ne cesse de changer, très vite. Il y a vingt ou vingt-cinq ans, les propriétaires se disaient : « J’ai des plateaux, je les propose, je signe de beaux baux de long terme avec des locataires qui viennent les aménager. » Ils voyaient à long terme, et cela fonctionnait. Puis est arrivée, il y a une dizaine d’années, la mode de l’open space : on retirait toutes les cloisons pour que tout le monde travaille ensemble. On a fini par comprendre que la vérité se situait sans doute entre les deux. Ensuite, il y a eu le Covid, qui a renvoyé tout le monde à la maison. Aujourd’hui, chacun revient au bureau, mais pas seulement : on travaille aussi de façon hybride. Le vrai changement de paradigme, c’est qu’on ne vit plus un lieu pour une seule fonction. Les gens attendent désormais des fonctionnalités plurielles. Les lieux de bureau sont devenus des lieux de vie, et ces lieux de vie doivent être pleins d’expériences et très pratiques, avec tout à portée de main. Un endroit où prendre un café, par exemple, mais pas le café de la machine : il faut qu’il s’y passe quelque chose. La vie s’est accélérée, on n’a plus le temps de multiplier les déplacements. Il faut que tout soit au même endroit, que ce soit qualitatif, qu’on puisse rencontrer des gens et s’épanouir au travail. Cela passe par un lieu conçu, et surtout opéré, pour le permettre. Quand on redonne de la vie à un lieu, on crée de la valeur.
— Concevoir un (re)Space mobilise des compétences très différentes. Avec quels profils travaillez-vous ?
— (re)Space est née de Profirst, un spécialiste de la création d’événements. Nous avons donc en interne énormément de savoir-faire, avec une équipe de créatifs qui intervient sur l’ensemble de nos projets : des architectes d’intérieur, des graphistes, des profils créatifs au sens large. Ils ont la capacité de trouver les bons concepts et de proposer des réponses justes par rapport à un besoin. Nous ne pensons pas en produits, mais en solutions sur mesure. Ensuite, il faut mettre ces idées en œuvre, et là intervient un grand nombre de corps de métier liés à la production. Au moment où je vous parle, je suis dans un lieu où, juste devant moi, des personnes terminent un cloisonnement pendant que d’autres montent des meubles. Nous concevons et opérons aussi des salles d’événement, ce qui mobilise encore d’autres métiers. Et puis il y a les directeurs de clientèle, les account managers, les chefs de projet, chacun responsable de son périmètre, ainsi que tout le back-office qui garantit la rigueur administrative et financière. Nous travaillons en B2B : cela doit être professionnel avant tout.
— Comment (re)Space est-elle née ?
— D’un constat, il y a un peu moins de deux ans. J’en ai discuté avec mon associé Bruno Pani, le fondateur de Profirst. Nous étions devant un tableau, dans une cuisine, à Rixensart. Je lui explique l’idée, il me répond que j’ai raison, et nous nous disons : « Ok, on y va. » Aussi simple que cela. En amont, j’avais déjà mené des études de marché et parlé avec de nombreux acteurs de l’immobilier. En réalité, bien avant (re)Space, Profirst et moi avions depuis des années cette capacité à faire vivre des lieux. À côté du savoir-faire événementiel, il y avait aussi un savoir-faire immobilier : la gestion d’immeuble, l’off-property. Nous avons additionné ces compétences au besoin de transformation des lieux, et le projet a émergé. Nous en avons parlé autour de nous, nous avons vu que cela prenait, et c’est parti.
— Quelles sont les prochaines étapes de développement ?
— L’an dernier, nous avons ouvert nos premiers lieux, et la démonstration a été immédiate : ils se sont remplis. Le (re)Space European Quarter, c’est 6 000 m² en plein cœur du quartier européen, un véritable business center, avec des bureaux flexibles du rez-de-chaussée au cinquième étage, une offre food au rez et un café de coworking baptisé SŪN. Aux sixième et septième étages, un centre de conférence, et tout en haut, le Skyline, une salle d’événement. Avec ce lieu, nous avons tenu notre promesse : empty to life, partir d’un espace vide pour y faire entrer de la vie, dans un quartier que traversent jusqu’à 500 000 personnes par jour. En 2026, nous sommes entrés en Flandre, avec un site à Zaventem, et nous poursuivrons notre extension en Belgique cette année. Pour 2027, nous préparons une présence à Paris, où nous disposons déjà d’un bureau Profirst qui nous offre un premier réseau. Je crois profondément que le problème, et donc la solution, sont les mêmes partout en Europe. En parallèle, nous intervenons de plus en plus directement dans les locaux des entreprises, y compris dans des immeubles où nous n’avons pas de relation avec le propriétaire : ce sont elles qui nous sollicitent pour réaménager leurs espaces, parce qu’elles évoluent à nouveau. Le marché classique, avec ses prix standards et ses budgets amortis sur l’année, répond mal à cette urgence ; nous arrivons avec des solutions rapides et premium.
— Combien de lieux sont aujourd’hui en activité ?
— Deux sont en opération : le (re)Space European Quarter et le (re)Space Airport, pour plus de 10 000 m² cumulés. Cela représente beaucoup d’entreprises, beaucoup de surface et beaucoup d’événements. Et nous sommes en passe d’en ouvrir d’autres, très rapidement. Je préfère réserver l’annonce, mais de nouveaux lieux arriveront dès septembre, à Bruxelles, dans l’un des quartiers business premium de la ville : au minimum une, voire deux ouvertures.
— Quel regard portez-vous sur l’avenir du bureau ?
— Le marché de l’immobilier est très pragmatique, très matriciel : on y raisonne en investissement, en planification, en indicateurs financiers. Ce que nous apportons, c’est une double lecture. Nous sommes pragmatiques et business, mais nous pensons l’usage avant la surface, l’expérience, l’utilisateur final. Je crois que cette combinaison fait une vraie différence, parce que peu d’acteurs réunissent ce pragmatisme et cette exigence d’expérience. De l’autre côté, nous aidons des entreprises à traverser des périodes complexes, car développer une société dans un environnement qui change en permanence n’a rien d’évident. Nous leur proposons des solutions adaptées, rapides et cost-efficient. C’est peut-être à contre-courant d’un marché qui traverse une crise, mais nous y croyons, et nous voyons concrètement les résultats.
