In november betaalde de Spaanse kledingmiljardair Amancio Ortega ongeveer 850 miljoen dollar in contanten voor het historische gebouw van Canada Post in Vancouver. Deze uitgestrekte technologiehub beslaat een volledig huizenblok en telt meer dan 90.000 vierkante meter kantoorruimte die aan Amazon wordt verhuurd. Het is de grootste verkoop van een kantoorgebouw ooit in Canada.
De transactie was ook de 13e vastgoedaankoop die de erg discrete oprichter van Zara vorig jaar deed. In totaal investeerde de Spanjaard, die 141 miljard dollar waard is, meer dan 3 miljard dollar in tien steden in acht landen. De balans: zeven kantoorgebouwen, twee hotels, twee industriële panden, een luxueus winkelcomplex en een woontoren, naast een belang van 49% in een grote Britse havenexploitant.
Steeds meer van de rijkste mensen ter wereld investeren miljarden in vastgoed. Larry Ellison, medeoprichter van Oracle, bezit voor bijna 3 miljard dollar aan activa, waaronder het Hawaïaanse eiland Lanai, hotels in Californië en Florida en een landgoed in Palm Beach. Hedgefondsmagnaat Ken Griffin besteedde de voorbije jaren dan weer bijna 2 miljard dollar aan luxueuze woningen in Florida, Frankrijk, Londen en New York.
Maar niemand investeerde zo’n groot deel van zijn vermogen in vastgoed als Amancio Ortega. Sinds de beursgang in Madrid in 2001 van Inditex — het moederbedrijf van Zara en ’s werelds grootste kledingretailer — betaalde de inmiddels 90-jarige zakenman ongeveer 24 miljard dollar voor 216 panden in bijna 100 markten. Hij verkocht er slechts tien. Dat is meer dan de circa 20 miljard dollar die Amazon-oprichter Jeff Bezos investeerde in zijn ruimtevaartbedrijf Blue Origin.
Forbes analyseerde bedrijfsdocumenten, vastgoedregisters en persberichten uit negen landen, samen met gegevens uit de vastgoeddatabanken Regrid en Real Capital Analytics, om het vastgoedimperium van Amancio Ortega in kaart te brengen. Dat wordt geschat op 25 miljard dollar en omvat meer dan 200 panden verspreid over 13 landen. Daarmee is hij de grootste vastgoedmagnaat ter wereld, met een portefeuille die meer waard is dan die van de succesvolste projectontwikkelaars: de Australiër Harry Triguboff (23,2 miljard dollar) en de Amerikaan Donald Bren (19,2 miljard dollar).
Amancio Ortega, de zoon van een spoorwegarbeider, begon op zijn 14e te werken als manusje-van-alles in een hemdenwinkel. In de jaren 1960 begonnen hij en Rosalía Mera, destijds zijn echtgenote en naaister, in hun woonkamer kamerjassen en lingerie te maken. Ze richtten Zara op in 1975 en tien jaar later Inditex. Na hun scheiding in 1986 bleef Rosalía Mera tot 2004 bestuurder van de groep en tot haar overlijden in 2013 aandeelhouder.
Ortega stortte zich pas echt op vastgoed in 2001, het jaar waarin Inditex naar de beurs trok. Bij die operatie verkocht hij 13,5% van het bedrijf voor 1,1 miljard dollar. Kort daarna richtte hij zijn holding Pontegadea op. Via die holding kocht hij Club Hípico Casas Novas, een ruitersportcentrum in zijn geboortestreek Galicië, waar zijn dochter Marta leerde paardrijden. In de daaropvolgende 25 jaar breidde hij zijn vastgoedportefeuille geleidelijk uit. Daarvoor gebruikte hij hoofdzakelijk een deel van de aanzienlijke jaarlijkse dividenden van Inditex, volgens schattingen van Forbes goed voor zo’n 28 miljard dollar na belastingen sinds de beursgang in 2001, en herinvesteerde hij huurinkomsten in nieuwe aankopen.
Volgens twee makelaars die met Ortega’s bedrijf samenwerkten en anoniem met Forbes spraken om zich vrij te kunnen uiten, geeft de zakenman de voorkeur aan toonaangevend vastgoed dat hij contant en zonder schuldfinanciering koopt. Verkopen doet hij zelden. In de jaarrekening van Pontegadea over 2024, de recentste die beschikbaar is, stond voor het hele bedrijf slechts 390 miljoen dollar aan verplichtingen. Dat komt neer op amper 2% van de activa, een schuldniveau dat in de vastgoedsector vrijwel ongezien is, zeker voor commercieel vastgoed.
“Hij onderscheidt zich duidelijk van de meeste vastgoedinvesteerders, omdat hij over schijnbaar onbeperkte financiële middelen beschikt”, zegt een van de makelaars. “Hij kiest voor activa met een laag risico en koopt geen pand met de bedoeling de waarde ervan op te drijven. Hij verwerft verzamelobjecten die tot de beste in hun categorie op de markt behoren. Zijn aanpak lijkt meer op die van een verzamelaar die kunstwerken koopt aan de top van de markt.”
Tot die opmerkelijke aankopen behoren de Torre Picasso, een wolkenkrabber van 43 verdiepingen in Madrid (540 miljoen dollar in 2011), en Devonshire House, een historisch gebouw met uitzicht op Green Park in Londen (671 miljoen dollar in 2013). Daarnaast zijn er Troy Block, een kantorencomplex van bijna 74.300 m² dat Amazon gebruikt in Seattle (740 miljoen dollar in 2019), en Royal Bank Plaza, de goudkleurige toren in Toronto (916 miljoen dollar in 2022). Veel van Ortega’s kantoorgebouwen en winkelruimtes worden op lange termijn gehuurd door grote, toonaangevende bedrijven, waaronder Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify en uiteraard Zara. Hij verhuurt ook magazijnen aan Amazon, FedEx, Home Depot en Walmart.
Ortega’s belangrijkste aankopen
1. Royal Bank Plaza, 916 miljoen dollar
Toronto, Canada | 2022
2. Canada Post, 855 miljoen dollar
Vancouver, Canada | 2025
3. The Post, 785 miljoen dollar
Londen, Verenigd Koninkrijk | 2019
4. Troy Block, 740 miljoen dollar
Seattle, Verenigde Staten | 2019
5. The Adelphi, 713 miljoen dollar
Londen, Verenigd Koninkrijk | 2018
“Ze kopen defensief vastgoed, met andere woorden onvervangbare locaties op bijzonder strategische plekken in steden, die altijd op lange termijn verhuurd zullen kunnen worden”, legt een andere makelaar uit. “Die huurders zijn beursgenoteerd en hebben een beurswaarde van meerdere miljarden dollars. Er is geen reden om te vrezen dat ze failliet gaan.”
Een ander belangrijk verschil is hoe lang hij zijn panden bijhoudt. Volgens de vastgoeddatabank Real Capital Analytics heeft hij slechts tien gebouwen verkocht. “Ze kopen die activa met de bedoeling ze voor onbepaalde tijd te behouden. Andere investeerders houden ze doorgaans vijf tot tien jaar bij. Zo beoordeelt Pontegadea zijn vastgoedinvesteringen absoluut niet: de groep richt zich op kasstromen op lange termijn”, voegt een van de makelaars toe.
Die strategie helpt Pontegadea ook te beschermen tegen sterke schommelingen in vastgoedwaarderingen en veranderingen in de marktdynamiek, zeker nu commercieel vastgoed, en dan vooral kantoorgebouwen, een terugval doormaakt.
Ortega werd niet de rijkste vastgoedmagnaat ter wereld uit liefde voor gebouwen en magazijnen. Het gaat om een slimme fiscale strategie die hem in 25 jaar naar schatting 800 miljoen dollar heeft bespaard. In Spanje maakt een vermogensbelasting die enkele decennia geleden werd ingevoerd, en sinds 2022 wordt aangevuld met een solidariteitsbelasting voor grote vermogens, het duur om niet-geïnvesteerde liquide middelen aan te houden. Elk jaar op 31 december controleert de Spaanse belastingdienst de bankrekeningen van de rijkste belastingplichtigen om hun belasting te berekenen. Het gecombineerde toptarief van de vermogens- en solidariteitsbelasting bedraagt 3,5%, boven op de belastingen die al op dividenden of meerwaarden zijn betaald. De belasting geldt voor alle activa en liquide middelen, ook wanneer die in holdings worden aangehouden.
Deze regeling voorziet wel in een belangrijke vrijstelling voor familiebedrijven. Belastingplichtigen die aan enkele essentiële voorwaarden voldoen — minstens 5% van het bedrijf bezitten, er een leidinggevende functie uitoefenen en aantonen dat het om een actieve holding gaat, zoals Ortega met Pontegadea — kunnen aan die belasting ontsnappen. Voorwaarde is dat de liquide middelen worden geïnvesteerd in operationele bedrijfsactiva en niet op een bankrekening blijven staan.
Volgens schattingen van Forbes bespaarde Ortega sinds 2001 ongeveer 800 miljoen dollar aan vermogensbelasting door zijn dividenden opnieuw te investeren in havens, zonne- en windparken, telecom- en infrastructuurbedrijven en tientallen vastgoedobjecten. “Dat heeft een doorslaggevende rol gespeeld bij de uitbreiding van de vastgoedportefeuille van Pontegadea”, zegt Raquel Plaza, belastingadviseur bij Blevins Franks, een Londens bedrijf gespecialiseerd in fiscaliteit en vermogensbeheer.
Ortega wist ook een andere belastingdruk handig te verlagen. Omdat hij zijn belang in Inditex via Pontegadea aanhoudt en niet rechtstreeks, kan hij het Spaanse marginale tarief van 30% op persoonlijk ontvangen dividenden in de praktijk omzeilen. Dankzij een vrijstelling voor Spaanse bedrijven die minstens een jaar lang ten minste 5% van een binnenlandse dochteronderneming bezitten, zoals Pontegadea bij Inditex, betaalt hij slechts 1,25% op die jaarlijkse dividenden. Voor 2021 gold een volledige vrijstelling. Ortega betaalde dus waarschijnlijk geen cent belasting op zijn eerdere dividenden, die over een periode van twintig jaar bijna 15 miljard dollar bedroegen.
In totaal zou die vrijstelling hem de voorbije 25 jaar ongeveer 7 miljard dollar aan dividendbelasting hebben bespaard. Een woordvoerder van Pontegadea liet aan Forbes weten dat Ortega en Pontegadea belastingen betalen op andere inkomstenbronnen. Hij verduidelijkte ook dat de dividenden van Inditex aan de aandeelhouders worden uitgekeerd nadat de verschuldigde belastingen eerder in het proces zijn betaald. Om dubbele belasting te vermijden, wordt er dus geen bijkomende inhouding toegepast.
Hoewel Pontegadea qua activa tot de grootste family offices ter wereld behoort, telt het bedrijf slechts ongeveer 90 medewerkers, verspreid over acht kantoren wereldwijd. De raad van bestuur heeft maar vier leden: Ortega; zijn tweede echtgenote, Flora Pérez Marcote; hun dochter Marta Ortega, inmiddels voorzitter van Inditex; en Roberto Cibeira, die al jarenlang algemeen directeur van de holding is. Jose Arnau, nog een vertrouweling van het eerste uur, verliet de raad in oktober. Een vertegenwoordiger van Pontegadea wilde niet dat Ortega, Cibeira of Arnau de vragen van Forbes beantwoordden.
In een zeldzaam interview met de Financial Times in 2020 zei Cibeira dat Pontegadea niet op zoek was naar “buitengewone rendementen”, maar naar “investeringen die ons beschermen, regelmatige kasstromen genereren en de waarde van het kapitaal behouden”. Hij schatte toen dat 95% van het vastgoed van het bedrijf zich op “toplocaties” bevond, waaronder de duurdere winkelstraten van grote steden. Arnau voegde daar in hetzelfde interview aan toe: “We ontvangen een aanzienlijke hoeveelheid dividenden die we opnieuw moeten investeren. Daardoor hebben we een omvang bereikt die we ons nooit hadden kunnen voorstellen.”
Die dividenden blijven stijgen. Ortega zal naar verwachting een recordbedrag van 3,8 miljard dollar van Inditex ontvangen, uitbetaald in twee schijven in mei en november. Hij is al volop bezig om dat geld te investeren. In februari kondigde de Australische vermogensbeheerder Macquarie een deal van 8 miljard dollar aan om Qube Holdings over te nemen, een beursgenoteerde dienstverlener gespecialiseerd in import- en exportlogistiek. Dat gebeurt in samenwerking met Pontegadea en een Australisch pensioenfonds.
Hoeveel Ortega zal financieren, blijft onzeker. Waarschijnlijk vindt hij nog andere manieren om deze nieuwe liquide middelen te investeren vóór de fiscale deadline die de Spaanse overheid op 31 december heeft vastgelegd.
Dit artikel werd geschreven door Giacomo Tognini en vertaald door Forbes.be.
